Questo consiglio immobiliare super comune è in realtà un consiglio terribile

L'abbiamo sentito tutti. Se stai cercando di acquistare, dovresti sempre scegliere la peggior casa nel miglior quartiere. Ma molti di noi si sono mai fermati a mettere in discussione questa saggezza convenzionale? Pensavo di essere contrario alle convenzioni quando ho acquistato una delle case più economiche in un quartiere da cui molti locali si tengono alla larga (e con mia eterna frustrazione che gli autisti di Uber dicano ai miei ospiti di Airbnb che dovrebbero evitare) – ma è vero?

Gli autori di Zillow Talk: Le nuove regole del settore immobiliare , Spencer Rascoff e Stan Humphries, hanno affrontato quel vecchio dettame immobiliare. E indovina un po': in realtà è un consiglio terribile!

Ho letto il loro libro così non devi farlo tu (anche se è un'ottima lettura!) e ho parlato con Zillow dell'economista senior Aaron Terrazas, che mi ha guidato attraverso le loro ricerche e scoperte. (Lasciami fare una premessa dicendo che non sono un esperto immobiliare e non ne gioco uno su Internet. Condivido ciò che ho imparato e la mia esperienza qui. Il tuo chilometraggio può variare.)

Quindi, s dovrei compri la casa peggiore nel miglior quartiere?

Risposta breve: no.

Sembra che l'adagio sia fondato sul nostro amore per gli affari. Tutti sono alla ricerca di un accordo, dice Terrazas, e se guardi indietro c'era la sensazione che la casa più economica nel bel quartiere fosse un buon affare... che fosse una porta sul retro di una zona lussuosa. E certo, riconosce, se vuoi stare a stretto contatto con persone più ricche, o l'accesso a servizi di quartiere più ricchi come parchi e scuole supera il tuo desiderio di vedere crescere il valore della tua casa, questo potrebbe darti motivo per comprare una casa economica in un buon quartiere .

Tuttavia, se vuoi che il valore della tua casa diventi gangster nei prossimi anni, i loro dati dicono che non è la strada da percorrere.

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Come fanno a saperlo?

Zillow è stata fondata da un paio di tecnici in cerca di casa che erano frustrati dal non avere accesso ai dati che avevano gli agenti immobiliari, ha spiegato Terrazas. E hanno mai messo le mani sui dati adesso! Quindi ci hanno scavato.

Hanno classificato in base al prezzo tutti i quartieri di una determinata area metropolitana in tutto il paese, afferma Terrazas, quindi hanno preso il dieci percento più basso delle case e li hanno confrontati con la tendenza generale nei rispettivi quartieri.

Il libro lo scompone:

perché continuo a vedere 1010

Se l'adagio fosse vero, il 10% più basso delle case dovrebbe avere un rendimento migliore rispetto alle case più costose del loro quartiere. Un apprezzamento più rapido indicherebbe che l'acquisto della casa più economica nel miglior quartiere è una strategia che ripaga davvero.

Ma, ahimè, non è così. Invece, abbiamo scoperto che solo raramente il 10% inferiore supera il 90% superiore delle case in un codice postale

Quello che è successo è che il 10% più basso si è apprezzato proprio in linea con gli altri nel quartiere, dice Terrazas. Ok, beh, non è né buono né cattivo.

Il bello arriva, dice, quando si confrontano questi quartieri costosi con altri quartieri in un'area metropolitana. Quelle aree costose tendono a sottostimare la metropolitana nel suo insieme.

Oppure, come dice il libro,

Comprare la casa peggiore nel miglior quartiere può davvero ritorcersi contro. Questo perché più un quartiere è benestante, rispetto alla sua area metropolitana più grande, peggiori le prestazioni delle case nel suo 10% inferiore. Insomma, più bello è il quartiere, più grande è il mito!

(Credito immagine: Justice Darragh)

C'è un consiglio migliore:

Ecco cosa dovresti fare se vuoi una casa che aumenterà più rapidamente di valore: modifica il vecchio detto e compra la casa più economica nel quartiere più alla moda, dove, dice il libro:

significato dei numeri 1212

…le case tendono ad apprezzare il valore anche più rapidamente delle case nel quartiere principale. Ancora una volta, è in realtà una strategia immobiliare migliore per acquistare case al di fuori del quartiere principale. … Quindi, se sei un esperto acquirente di casa, potresti voler trasferirti in uno dei quartieri meno sviluppati che circondano quella parte fantastica della città. Puoi tranquillamente scommettere che, nel tempo, godrai sia di un valore della casa più alto che di un quartiere con molte delle stesse caratteristiche per cui una volta dovevi viaggiare. Insomma, se avete un po' di pazienza, potete aspettare che il fresco venga da voi.

Ma cosa rende un quartiere caldo? In matematica, è uno in cui, storicamente, i valori delle case sono inferiori a quelli della metropolitana nel suo insieme, ma negli ultimi cinque anni ha visto un apprezzamento al di sopra della mediana della metropolitana. E come trovi queste informazioni? Il posto più ovvio è Zillow, dice Terrazas (lui è loro economista senior), ma puoi anche parlare con professionisti immobiliari locali.

Se non ti dispiace sfogliare alcuni mega fogli di calcolo, è tutto a zillow.com/data . Ho trovato i dati del mio quartiere con l'aiuto di Terrazas. (Sono uno scrittore qui, non uno statistico!)

• La prima opzione nella pagina è Tipo di dati: scegli ZHVI (ovvero Zillow Home Value Index) dal menu a discesa.
• Il prossimo è Geografia: scegli Quartiere qui.
• Scarica il foglio di calcolo gigante di ogni quartiere degli Stati Uniti e filtra per la tua area metropolitana (hai bisogno di alcune competenze di Excel qui).
• Ci stiamo concentrando sulla colonna 5 anni e stiamo cercando un numero che sia al di sopra della mediana dell'area metropolitana (punto a metà). Con mia grande gioia, il mio era nel terzo superiore, ben al di sopra della mediana, e non molto indietro rispetto al mio precedente quartiere.

Ovviamente devi essere nel quartiere caldo abbastanza presto per ottenere un affare, quindi è qui che entra in gioco la difficile scienza (o arte?) Di identificare ciò che sarà caldo dopo.

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Considera l'effetto alone, dice Terrazas, e cerca i quartieri più economici adiacenti a quelli caldi. Quelle caffetterie e gallerie e simili inizieranno a riversarsi in aree più convenienti man mano che i prezzi aumentano. (Posso garantirlo: abbiamo venduto la nostra vecchia casa in un quartiere che era diventato piuttosto caldo con nostra sorpresa e ci siamo spostati più vicino al centro nella nostra attuale, molto più abbordabile per piede quadrato, e i ristoranti stanno iniziando a venire .) Anche la vicinanza al centro città è importante, ma ci sono stati altri ritrovamenti interessanti.

Dimentica gli hipster, dice il libro. Soprattutto, il più grande indicatore per un quartiere che un giorno avrebbe avuto un forte aumento di valore era l'età del suo patrimonio immobiliare. Più vecchia è la casa media, più è probabile che un dato quartiere vedrà un forte apprezzamento.

Cosa, perché? È qui che mi sto davvero emozionando, seduto qui nella mia casa del 1890. Le case più vecchie tendono a richiedere maggiori investimenti, spiega Terrazas, (puoi dirlo di nuovo!) ed è per questo che sono più convenienti. È un'opportunità che richiede un certo investimento ma che ripagherà a lungo termine. (Detto questo, potrebbero non essere l'affare di una volta, dice, poiché le tomaie da fissatore non sono così scontate così pesantemente in questi giorni.)

Lo stesso può essere vero quando si tratta di quartieri con una popolazione di affittuari più elevata; i proprietari di queste case non necessariamente investono o mantengono queste case tanto, dice, quindi è più probabile che tu trovi un riparatore conveniente quando vengono messi in vendita.

Se un grande ritorno è quello che stai cercando, dimentica la saggezza convenzionale, secondo questi esperti. La casa più economica nel miglior quartiere non è la strada da percorrere. Invece, acquista la casa più economica nel quartiere più alla moda e inizia a cercare in un quartiere più vecchio vicino all'azione.

Ripubblicato da un post originariamente pubblicato il 22.02.2018 – LS

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Dana McMahan

Collaboratore

La scrittrice freelance Dana McMahan è un'avventuriera cronica, una studentessa seriale e un'appassionata di whisky con sede a Louisville, nel Kentucky.