Chi di noi non ha avuto visioni di comprare una casa in difficoltà, sistemarla e venderla per un bel profitto? Gli spettacoli HGTV lo fanno sembrare decisamente facile e anche divertente. Ma anche i veterani di questi spettacoli e i professionisti dalle grandi tasche a volte lottare per fare soldi lanciando case -o, almeno, abbastanza da far valere lo stress e la seccatura.
Non convinto? Immaginiamo di acquistare una vecchia casa stanca per $ 300.000, investire $ 50.000 in riparazioni e miglioramenti e rivenderla per $ 400.000, con un profitto di $ 50.000. Suona piuttosto bene, vero? Bene, in nome dello scoppio delle bolle, vediamo come gli spigoli vivi della realtà possono creare buchi nella nostra fantasia capovolgente.
Motivo n. 1: Commissioni
Ogni volta che vendi una casa, inizi in perdita, perché pagherai in media dal 5% al 6% in commissioni immobiliari. Anche se sei un agente immobiliare, in genere dovrai pagare almeno la commissione dell'agente acquirente dal 2,5% al 3%. Ma per la maggior parte delle persone, ciò significa che hai bisogno di una casa per apprezzare il valore di almeno il 5% solo per andare in pari.
Utilizzando la media nazionale di una commissione del 5,26%, pagheremo $ 21.040 in commissioni immobiliari per vendere la nostra casa da $ 400.000, una cifra che non include nemmeno il marketing o la messa in scena. Ciò riduce i nostri profitti fino a $ 28.960.
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Motivo n. 2: il tempo non è dalla tua parte
Gli spettacoli di rimodellamento su HGTV vengono modificati per condensare un processo lungo e complicato in un singolo episodio. La verità è che qualsiasi progetto di ristrutturazione richiede tempo, e di solito molto più di quanto pensi. L'appaltatore Tom Silva di PBS's questa vecchia casa ha detto dovresti aspettarti che una ristrutturazione completa della cucina richieda da due a sei mesi. E qualunque sia il budget e la tempistica che decidi, ti ci vorrà più tempo e ti costerà di più, mi ha detto Silva a gennaio. Questo perché problemi imprevisti o modifiche al design emergono quasi sempre durante una grande ristrutturazione.
E questo se puoi persino ottenere un appaltatore. Siamo nel bel mezzo di un carenza di manodopera qualificata , e nei mercati affollati, i buoni professionisti dell'edilizia sono prenotato per mesi ; possono volerci settimane solo per ricevere una richiamata o un preventivo. E senza il beneficio di un pubblico televisivo nazionale, è molto meno probabile che il tuo appaltatore faccia gli straordinari per finire il lavoro sulla tua sequenza temporale in caso di complicazioni.
Ma più a lungo tieni una proprietà, più a lungo paghi i costi generali come l'assicurazione, le tasse sulla proprietà e le bollette. Supponendo che tu sia in grado di completare il lavoro e vendere la casa in sei mesi - il che è probabilmente ottimistico - sarai ancora in balia di sei mesi di tasse sulla proprietà, assicurazioni e utenze. Al tasso effettivo medio dell'1,15% , le sole tasse su una proprietà di $ 300.000 ammonterebbero a $ 1.725 dopo sei mesi; aggiungi l'assicurazione per i proprietari di abitazione più le bollette di elettricità, gas e acqua e il nostro profitto diminuisce ulteriormente.
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Motivo n. 3: Tasse
Quando le persone comuni vendono una casa, generalmente non devono preoccuparsi di pagare le tasse sul profitto, anche se è piuttosto consistente. Se vendi una casa in cui hai vissuto per due degli ultimi cinque anni, non dovrai tasse su un massimo di $ 250.000 di profitto ($ 500.000 se sei sposato e fai una richiesta congiunta).
Se capovolgi una casa entro un anno, tuttavia, qualsiasi profitto sarà considerato una plusvalenza a breve termine, che viene tassata come reddito regolare, a tassi fino al 37% , a seconda del tuo altro reddito. Vendi nel secondo anno e i profitti sono soggetti al tasso di plusvalenza a lungo termine più indulgente, che va dallo 0% al 20% .
Diciamo che, dopo le commissioni e i costi di trasporto, ci rimangono $ 25.000 di profitto. Se guadagniamo più di $ 38.700 all'anno con il nostro lavoro diurno, questo verrà tassato con un'aliquota di almeno il 22%. Il nostro profitto è ora ridotto a $ 19.500. E non abbiamo nemmeno preso in considerazione cose come i costi di chiusura, che arrivano anche a migliaia.
Motivo n. 4: lo fanno anche tutti gli altri
Tuttavia, anche se non è nemmeno la metà del profitto che avevamo immaginato per la prima volta, $ 19.500 sarebbero un gradito colpo di fortuna per la maggior parte di noi. Il guaio è che quel giorno di paga comporta così tanti rischi. Ci vuole un enorme investimento di capitale, tempo ed energia per comprare e ristrutturare una casa.
C'è pochissimo margine di errore e c'è la possibilità molto reale che tu non sia in grado di vendere la casa per quello che speravi. Potresti rimanere con una casa che non puoi vendere e sostenere costi che continuano ad accumularsi mese dopo mese.
Ciò potrebbe sembrare improbabile nel mercato immobiliare di oggi, quando anche un bungalow assolutamente insignificante della Bay Area può vendere per centinaia di migliaia di dollari al di sopra del prezzo richiesto.
Ma considera questo: gli americani hanno capovolto più di 207.000 case nel 2017— il massimo dal 2006 . I flipper professionisti della casa affermano che la concorrenza è più rigida che mai e che è molto più difficile fare soldi di quanto non fosse all'indomani della crisi immobiliare.
Più precisamente, molte di quelle faccende domestiche nel 2006 stavano per affrontare la rovina finanziaria: entro il 2009, i valori delle case erano precipitati dai picchi di metà degli anni 2000, lasciando milioni di proprietari di case - e pinne di casa - di fronte alla preclusione. In effetti, una nuova ricerca suggerisce che le pinne domestiche potrebbero avere svolto un ruolo smisurato nel provocare la crisi abitativa .
continuo a vedere 666 ovunque
Se le vendite rallentano o i prezzi iniziano a scendere nei mesi in cui stai investendo denaro in una proprietà, potresti finire per vendere in un ambiente molto diverso da quello in cui hai comprato la casa. Il fondo può cadere dal mercato immobiliare più velocemente di quanto puoi dire 2008
