Se sei nel mercato per l'acquisto di una casa, esaminare pignoramenti e vendite allo scoperto potrebbe sembrare un modo più conveniente per la proprietà della casa. Le proprietà possono essere piuttosto economiche rispetto al mercato immobiliare tradizionale e, se sei un acquirente esperto, l'idea di un riparatore potrebbe sembrare allettante. Ma prima di investire più (o qualsiasi) tempo a esaminare questi tipi di proprietà, dovresti conoscere l'esatta differenza tra pignoramenti e vendite allo scoperto e a cosa fare attenzione come potenziale acquirente.
Cominciamo con i pignoramenti
Una preclusione si verifica dopo che il proprietario della casa non è stato in grado di effettuare i pagamenti del mutuo ipotecario per tre-sei mesi e non è ancora in grado di recuperare i pagamenti mancati dopo che il creditore (tipicamente una banca) ha inviato un avviso di inadempimento. Il proprietario ha in genere da 30 a 120 giorni dopo aver ricevuto l'avviso per pagare il saldo del mutuo o accettare di vendere allo scoperto la propria proprietà: se nessuno di questi casi si verifica, la casa viene pignorata e il proprietario viene sfrattato.
Il prestatore mette quindi la casa all'asta, dove un acquirente può acquistarla. Un agente immobiliare è coinvolto per facilitare la comunicazione tra acquirente e prestatore, ma il processo è molto più formale e le transazioni tendono ad essere meno flessibili e più spesso ritardate. Secondo Realtor.com , se il creditore non è in grado di vendere la casa, la proprietà diventa proprietà della banca o proprietà immobiliare (REO).
Dove puoi trovare i pignoramenti elencati?
È possibile cercare pignoramenti tramite un servizio di elenchi multipli, in modo simile a come verrebbe pubblicato un elenco tradizionale. Le proprietà verranno etichettate direttamente come precluse.
In questo elenco di preclusione di Los Angeles , noterai che la casa viene venduta così com'è e le foto mostrano le sue condizioni. La casa con quattro camere da letto e tre bagni è quotata a $ 655.900 ed è descritta come un'opportunità di investimento. Il quartiere in cui si trova la casa è considerato emergente a Los Angeles e il prezzo medio di vendita delle case attualmente elencate in questa specifica area è di $ 746.000, secondo Zillow . Per un proprietario di casa esperto che non ha paura di ristrutturazioni pesanti, questa potrebbe sicuramente essere un'opportunità di investimento, specialmente se le case in questo quartiere di Los Angeles continuano ad aumentare di valore, cosa che molto probabilmente accadrà. (Zillow riferisce che i valori delle case di Jefferson Park sono aumentati dell'8,8 percento nell'ultimo anno).
Non tutti i pignoramenti necessitano di un lifting così pesante e non tutti i pignoramenti sarebbero considerati un'opportunità di investimento. Questa casa del Valley Village con cinque camere da letto e sei bagni sta andando per $ 1,799,000 e (almeno secondo le immagini pubblicate su Zillow) è in splendida forma. Nell'elenco, si afferma che la casa è stata rinnovata nel 2016. Per riferimento, il prezzo medio delle case attualmente elencate in Valley Village è di $ 849.000.
Ma solo perché una casa sembra bella online non significa che sia priva di problemi e la mancanza di trasparenza è un enorme punto dolente per gli acquirenti che desiderano acquistare una casa pignorata.
A cosa prestare attenzione con i pignoramenti
A parte un processo molto più lungo rispetto all'acquisto di una casa tradizionale, l'acquisto di una preclusione in genere non è consigliato ai proprietari di case alle prime armi.
Prima di tutto, l'acquirente deve acquistare la casa a vista. Sì, avete letto bene. Non solo non puoi visitare la casa, ma non puoi richiedere un'ispezione professionale. Secondo Zillow , ci sono stati casi di venditori scontenti che hanno spogliato la casa e lasciato la proprietà in completo disordine, o danneggiata di proposito. Beatrice de Jong, direttrice delle vendite residenziali presso Inserzioni aperte a Los Angeles , California, dice di aver visto case in cui l'impianto idraulico in rame è stato rimosso dalla casa per venderlo e case in cui è stato versato cemento nelle tubature. Non solo potrebbero esserci grossi problemi strutturali all'interno e all'esterno della casa, ma in alcuni casi gli inquilini potrebbero rifiutarsi di lasciare la proprietà e l'acquirente è effettivamente responsabile dello sfratto.
Inoltre, sebbene non vi sia sempre un requisito interamente in contanti per i pignoramenti, de Jong conferma che molte banche scelgono di vendere case alle aste, che tendono a richiedere acquirenti interamente in contanti. Se non hai denaro, spesso l'asta si trasforma in una guerra di offerte, in cui ti troverai di fronte a potenziali acquirenti che hanno denaro (e il denaro è il re).
Che cos'è una vendita allo scoperto (e in cosa differisce da una preclusione?)
Prima che la casa di qualcuno venga pignorata, potrebbero tentare di venderla allo scoperto. Questo accade quando o il proprietario non può più pagare il mutuo ipotecario, o strategicamente non lo vuole a causa della diminuzione di valore della propria casa (cosa che a volte accade in un mercato fluttuante). Secondo Agente immobiliare.com , il venditore si rivolgerebbe al proprio creditore ipotecario, che dovrebbe accettare un prezzo di vendita inferiore a quello dovuto. Ad esempio, il venditore potrebbe mettere in vendita la propria casa per $ 400.000, con un saldo residuo del mutuo ipotecario di $ 430.000. Il venditore sarebbe a corto di $ 30.000 per rimborsare la propria banca. Dopo che la transazione è stata completata, il venditore non sarebbe responsabile per i $ 30.000.
Secondo Bankrate , il proprietario dovrebbe compilare una domanda per una vendita a breve e scrivere una lettera di disagio che dettaglia la sua situazione finanziaria (che include buste paga, dichiarazioni dei redditi ed estratti conto) e direbbe al creditore che non sarebbe in grado di ripagare quanto la loro casa è a corto di una volta venduta. Il processo richiede generalmente mesi.
In alcuni casi, il creditore ipotecario potrebbe effettivamente volere indietro i soldi persi nella vendita, che si chiama giudizio di carenza. Alcuni stati hanno fuorilegge questo , ma è sicuramente qualcosa di cui il venditore deve essere consapevole.
Dove trovi le vendite allo scoperto?
Dovresti essere in grado di trovare annunci di vendita brevi tramite un servizio di elenchi multipli. Molte vendite allo scoperto sono elencate da agenti immobiliari, ma l'elenco potrebbe non essere etichettato come vendita allo scoperto. Ad esempio, puoi andare su Inserzioni aperte e le vendite allo scoperto verrebbero visualizzate sotto il filtro dei riparatori.
A cosa prestare attenzione con le vendite allo scoperto
Il tempo necessario per portare a termine la transazione con una vendita allo scoperto tende a richiedere molto più tempo (in genere tra 90 e 120 giorni, secondo Realtor.com) rispetto a un elenco tradizionale. Dal momento che l'acquirente tratta principalmente con il prestatore, piuttosto che con il venditore, che è piuttosto indifferente, il prezzo di offerta deve essere approvato dal prestatore e questo richiede tempo.
Il prezzo della vendita allo scoperto è ingannevole. Secondo Money Under 30 , è importante che un acquirente confermi se la vendita allo scoperto è stata approvata o meno. Se è stato approvato, il creditore ha già concordato un prezzo a cui il proprietario vuole vendere la casa. In caso contrario, la vendita allo scoperto del venditore verrà rifiutata.
Secondo The Balance , un prezzo di quotazione basso potrebbe essere una strategia utilizzata dall'agente di quotazione e dal venditore per attirare più offerte sulla vendita allo scoperto. Quel prezzo tende ad essere piuttosto fluido, poiché se il prestatore non approva il prezzo, il prezzo aumenterà. In definitiva: una vendita allo scoperto non significa necessariamente che sarai in grado di acquistare una casa al di sotto del prezzo di mercato. Il Bilancio afferma che il prezzo delle vendite allo scoperto può essere elevato; può essere basso; può essere giusto sui soldi.
Inoltre, i finanziatori non andranno a buon fine con la vendita fino a quando l'acquirente non si impegna a determinate richieste, come il pagamento delle riparazioni e dei costi di chiusura: tutto ciò di cui il venditore sarebbe normalmente responsabile, l'acquirente deve accettare di assumersi.
Dovresti anche accettare la proprietà così com'è, anche se secondo Realtor.com, l'acquirente può chiedere un'ispezione. Se l'acquirente riscontra danni alla proprietà di qualsiasi tipo, il prestatore non sarebbe responsabile della riparazione. Se la casa è in condizioni di grave mancanza di manutenzione, potrebbe costare all'acquirente una somma di denaro astronomica riparare tutti i danni.
In definitiva, se ti interessa una preclusione o un elenco di vendita allo scoperto, assicurati di fare tutte le ricerche e di comprendere tutti i rischi. Perché mentre potrebbe essere la casa dei tuoi sogni, potrebbe anche essere quella dei tuoi incubi . Assicurati che sia il primo.
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