Sai che vuoi comprare una casa, ma non sai da dove cominciare. E non c'è da meravigliarsi: l'acquisto della prima casa può essere un processo lungo e intimidatorio, pieno di cose grossolane come matematica, documenti legali e concorrenza spietata. Ma non temere: gli acquirenti per la prima volta come te lo fanno sempre e ti guideremo attraverso il processo.
Innanzitutto, devi assicurarti di essere emotivamente e finanziariamente pronto per acquistare una casa. Spero che tu abbia trascorso gli ultimi anni a metterti su solide basi finanziarie, il che significa guadagnare un reddito costante, risparmiare per un acconto e migliorare il tuo credito in modo da poter beneficiare di un mutuo.
La ricerca
Non c'è niente di male nel fare un salto alle case aperte prima di essere ufficialmente pronto per l'acquisto, solo per avere un'idea del mercato e di ciò che ti piace e non ti piace. Ma una volta che hai sistemato le tue finanze, è ora di iniziare sul serio.
Se stai affittando, inizia la tua ricerca circa sei mesi prima della scadenza del contratto, afferma Marie Presti, proprietaria/mediatrice presso il Gruppo Presti a Newton, Mass. Per l'acquirente medio di una casa, ci vogliono dai due ai tre mesi solo per trovare una proprietà, e una volta fatta un'offerta, sono altre sei-otto settimane, dice. Tuttavia, in mercati con molta concorrenza e poco inventario, la ricerca può richiedere anche più tempo.
È una buona idea iniziare con un corso per acquirenti di case per la prima volta, che ti introdurrà al processo e ad alcuni professionisti immobiliari affidabili nella tua zona. Prendi assolutamente in considerazione l'idea di seguire un corso per l'acquisto di una casa per la prima volta per imparare il più possibile, quindi non è così spaventoso, dice Presti. Il completamento di una classe del genere è spesso un requisito dei programmi di prestito per l'acquisto di una casa per la prima volta comunque, quindi è bene averlo presto sotto la cintura.
In questo periodo, ti consigliamo di iniziare a assemblare il tuo team immobiliare, iniziando con l'agente di un acquirente e un creditore ipotecario. (Più tardi, avrai bisogno di un avvocato immobiliare, un ispettore della casa e anche un agente assicurativo.) Chiedi in giro, leggi le recensioni degli agenti immobiliari su Zillow o Trulia, o vedi se il tuo istruttore di classe ha qualche consiglio per l'agente di un acquirente. Se ti piace e ti fidi del tuo agente immobiliare, in genere possono indirizzarti verso altri professionisti locali con cui hanno lavorato in passato, dagli agenti di prestito agli agenti assicurativi.
Le leggi statali variano, ma l'agente dell'acquirente rappresenterà i tuoi interessi durante la ricerca della casa e negozierà per tuo conto, e generalmente riceve una parte della commissione dal venditore quando finalmente acquisti una casa (il che significa che non li paghi direttamente). Scegli qualcuno con una profonda conoscenza del mercato locale e di cui ti fidi per prendersi cura di te.
Inizia con una breve consultazione con il tuo agente in modo che tu sia sulla stessa pagina: devono sapere cosa stai cercando. Presti assegna i compiti ai suoi nuovi acquirenti, istruendoli a redigere un elenco dei loro primi cinque must-have - caratteristiche non negoziabili che una casa deve assolutamente avere, che potrebbero variare dall'aria centrale a una determinata città o luogo - e quindi dare priorità loro. E se stai acquistando una proprietà con qualcun altro, dovrebbero fare la stessa cosa separatamente, e poi voi due dovreste riunirvi e combinare quell'elenco in un elenco di priorità, dice. Ciò può richiedere settimane e settimane.
Quindi, Presti dice loro di creare elenchi classificati anche dei loro primi cinque elementi della lista dei desideri e unire i due elenchi insieme. A meno che non ci sia una sovrapposizione significativa tra voi due, questo elenco conterrà spesso una combinazione di must-have abbandonati dalla prima coppia di elenchi. Ma ogni caratteristica su cui puoi rimanere flessibile ti apre a più potenziali case e fasce di prezzo.
Elencare questi criteri ti aiuterà a rimanere concentrato su ciò che conta davvero per te quando vedi una casa, dice Presti. Se le persone iniziano a guardare le case e non hanno questa lista preparata, entrano e se ha una bella cucina improvvisamente pensano che sia fantastica. Guardano i cosmetici e quella dovrebbe essere una delle ultime cose su cui dovresti concentrarti, dice.
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Innanzitutto, guarda se soddisfa i tuoi criteri, cosa è importante per te. In secondo luogo, gli aspetti strutturali - quanti anni ha il forno, il tetto, le finestre - prima di iniziare a guardare se ha una lavastoviglie in acciaio inossidabile, dice Presti. Perché come proprietario di una casa, puoi assolutamente cambiare l'interno della tua casa o del tuo condominio in qualsiasi momento. Lo possiedi e puoi sempre aggiustarlo nel tempo. Ma non puoi prendere una casa e spostarla lontano da una strada trafficata.
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Ottieni la pre-approvazione
Dovresti anche ottenere una pre-approvazione per un mutuo prima di iniziare a visitare le case. Per prima cosa, se trovi subito la casa dei tuoi sogni, potresti perderla mentre cerchi un finanziamento. Ma ti darà anche aspettative realistiche su ciò che puoi permetterti. Di solito suggerisco di farlo all'inizio, perché può essere sorprendente e sconvolgente quando un acquirente va finalmente dal prestatore e chiede una pre-approvazione e scopre che il suo punteggio di credito è inferiore a quello che pensava o non ha il potere d'acquisto hanno bisogno, dice Presti.
Confronta alcuni diversi istituti di credito e prodotti ipotecari online, inclusi quelli offerti dalle unioni di credito locali se sei idoneo e i prestiti per la prima casa a basso anticipo offerti da l'agenzia di finanziamento immobiliare del tuo stato .
Dovrai raccogliere buste paga, dichiarazioni dei redditi e altra documentazione finanziaria per la tua richiesta di mutuo. Conservali in una cartella per tutta la durata della ricerca della tua casa, poiché dovrai fornirli di nuovo quando finalizzi il mutuo (o se scade la pre-approvazione di 90 giorni).
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Con un agente dell'acquirente dalla tua parte e una lettera di pre-approvazione in mano, ora sei pronto per seguire le inserzioni e perlustrare la terra per la casa dei tuoi sogni e fare un'offerta, se la trovi.
L'offerta
Quando trovi la casa giusta, il tuo agente ti aiuterà a scrivere e presentare un'offerta. L'agente di un buon acquirente cercherà di raccogliere alcuni dettagli sul venditore che potrebbero migliorare le tue possibilità (e determinare) se dovresti inviare una lettera personale anche) e conoscerà il mercato locale abbastanza bene da garantire che la tua offerta sia competitiva.
Il lavoro del tuo agente è scoprire la motivazione del venditore, se ci sono altre offerte e cosa è importante per il venditore quando guarda le offerte, dice Presti. Con queste informazioni, potresti essere in grado di rendere la tua offerta più allettante in piccoli modi. In molti casi, impareranno che, certo, i soldi sono importanti, ma non è l'unica cosa. Forse è davvero importante per loro chiudere in un giorno particolare.
Di solito dovrai includere un deposito con la tua offerta, chiamato caparra , che potrebbe essere compreso tra $ 1.000 e $ 10.000 o più. Questo denaro viene applicato al prezzo di acquisto se la tua offerta viene accettata e ti viene restituito in caso contrario, ma se finisci per violare i termini di un'offerta accettata, non c'è più.
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Aspetta e preoccupati
Prendilo da me, fare un'offerta richiede un sacco di coraggio: ti stai impegnando a pagare centinaia di migliaia di dollari, quindi devi davvero amare - forse amare - il posto. Allo stesso tempo, è del tutto possibile che la tua offerta venga rifiutata. Noi innamorarsi di e fare un'offerta per tre case nel corso di un anno prima che la nostra quarta offerta fosse finalmente accettata; ogni rifiuto era devastante.
Judy Alexander, un agente immobiliare del gruppo Higgins di Lexington, nel Massachusetts, ha affermato che alcuni dei suoi acquirenti sono stati superati 10 o più volte prima di avere finalmente successo, ognuno con la sua estenuante delusione. È un'agonia, disse. La parte più grande di [questo lavoro] è essere un assistente sociale. Non è tutto immobiliare.
Sarah Korval, che ha comprato una casa con suo marito Scott nel 2016, dice che questo è il momento in cui le cose si fanno davvero stressanti. C'erano molte parti in movimento che si sono attivate subito dopo che abbiamo presentato la nostra offerta. È stato un vortice, ha detto. È successo anche che l'offerta è stata accettata la settimana in cui stavamo partendo in vacanza, e quindi abbiamo dovuto condurre affari da un parco nazionale con un servizio cellulare scadente. Cercare di dare un ordine urgente a un test del radon quando non riesci a sentire la persona dall'altra parte non aiuta la tua pressione sanguigna.
Ispezione della casa
In condizioni di mercato normali, la tua offerta dovrebbe contenere un'eventualità che ti consenta di condurre un'ispezione domestica entro una settimana circa dall'offerta accettata. Ciò ti consente di recedere dall'acquisto o rinegoziare il prezzo se un'ispezione a casa rivela problemi precedentemente sconosciuti.
Un ispettore domestico esaminerà le condizioni strutturali e meccaniche della casa, afferma Jorge Colon, responsabile del programma presso I mentori per l'acquisto di case , un programma dell'organizzazione no-profit Allston-Brighton Development Corp. di Boston.
Non sono onniscienti, ma un ispettore domestico può generalmente avvisarti di problemi ovvi o potenziali punti problematici che potrebbero richiedere un'occhiata più da vicino da uno specialista, come un ispettore dei parassiti o un ingegnere strutturale. un'ispezione una media di circa $ 300 a $ 500 , e dovrebbe durare un paio d'ore. Se puoi, è una buona idea seguire l'ispettore per conoscere la casa.
Un ispettore domestico ti dirà, ad esempio, se un sistema di riscaldamento o un tetto deve essere sostituito nel prossimo futuro, entrambe riparazioni costose, dice Colon. Se hai incluso una contingenza di ispezione, puoi utilizzare il rapporto dell'ispettore per decidere se rinegoziare o addirittura uscire dalla transazione senza perdere il tuo deposito. Tuttavia, ciò che un ispettore domestico non può dirti è se dovresti comprare una casa o meno, aggiunge Colon. Dipende dall'acquirente.
In un mercato caldo, gli acquirenti per la prima volta possono avere difficoltà a tenere il passo con gli acquirenti in contanti e possono sentirsi sotto pressione per eliminare gli imprevisti dalla loro offerta, come l'emergenza dell'ispezione domestica. Penso che devi essere un vero cowboy per farlo, dico sul serio, mi ha detto Alexander. Ma d'altra parte, se vuoi essere in corsa, i venditori di solito non vogliono accettare un'offerta con una contingenza di ispezione se ci sono più offerte coinvolte.
Un modo in cui Alexander suggerisce di aggirare questo problema nei mercati competitivi è quello di infilarsi in un'ispezione domestica tra l'apertura della casa e quando tutte le offerte sono dovute, di solito pochi giorni dopo. L'altro è tornare a vedere la casa una seconda volta prima della scadenza dell'offerta, e questa volta con un appaltatore esperto o un amico che è nel settore che può valutare il riscaldamento, l'impianto elettrico, l'impianto idraulico, i principali sistemi del casa, disse.
Colon mette in guardia contro la rinuncia alla tua contingenza di ispezione, a meno che tu non abbia i mezzi per coprire eventuali riparazioni impreviste. Quando scrivi un'offerta, assicurati che i termini e le condizioni inclusi siano realistici per te, ha detto. Non permettere alla competitività del mercato di costringerti a prendere decisioni emotive.
Contratto di acquisto e vendita
Dopo aver ispezionato la casa e, dopo eventuali rinegoziazioni, entrambe le parti sono pronte per continuare, è il momento di firmare il contratto definitivo, spesso chiamato contratto di compravendita (P&S). Questo spiegherà il prezzo di acquisto finale, la data di chiusura e altri dettagli legali sulla vendita. Può includere imprevisti aggiuntivi che proteggono te o il venditore: ad esempio, un'eventualità di un mutuo ti consentirebbe di ritirarti se non sei in grado di ottenere un finanziamento.
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Una volta firmato il P&S, è il momento di finalizzare il finanziamento. Invierai una richiesta di mutuo finale - un aggiornamento della tua domanda precedente, con nuove buste paga ed estratti conto bancari - per una sottoscrizione più rigorosa. Mantieni il tuo credito in blocco durante questo periodo, poiché non vuoi che un'improvvisa pazzia della carta di credito faccia cadere il tuo punteggio di credito e incasini la tua domanda di mutuo.
In questo periodo, il tuo prestatore in genere assumerà un perito per valutare il valore della proprietà. Questo costerà da $ 300 a $ 400 , sebbene possa essere incluso nei costi di chiusura. Se fai un'offerta oltre il prezzo richiesto, questo può essere un po' snervante, perché hai bisogno che la valutazione si avvicini o superi il prezzo di acquisto concordato: il prestatore non ti presterà più denaro di quanto valga il posto.
Ora che stai lavorando con cifre definitive, questo è spesso il punto in cui gli acquirenti sceglieranno di bloccare un tasso di interesse per 30 o 45 giorni, abbastanza a lungo da mantenere tutti i numeri in vigore fino alla data di chiusura. (Tuttavia, puoi scegliere di bloccare i tassi in qualsiasi momento di questo processo: il tuo agente di prestito potrebbe essere in grado di consigliarti al riguardo.) Il tuo prestatore dovrebbe anche essere in grado di fornirti una valutazione accurata dei costi di chiusura e di qualsiasi assicurazione o le tasse di proprietà che dovrai pagare in anticipo (per l'anno successivo) alla chiusura.
Parlando di assicurazione per i proprietari di casa, dovrai procurartene un po' prima di poter chiudere la casa: la banca non ti consegnerà centinaia di migliaia di dollari senza la conferma che il suo investimento è assicurato. Il tuo agente immobiliare potrebbe essere in grado di consigliare un agente assicurativo locale o, se sei soddisfatto della tua assicurazione auto, puoi chiedere loro di raggruppare le polizze auto e i proprietari di case per uno sconto. In caso di dubbio, cerca un agente indipendente che possa cercare le migliori tariffe e copertura per tuo conto.
Chiusura
Poco prima della chiusura, avrai la possibilità di eseguire un'ultima visita della casa, per assicurarti che sia vuota, pulita e più o meno intatta: la stessa casa che hai accettato di acquistare. La tensione potrebbe essere alta a questo punto, ma nessuna delle parti vuole che l'accordo vada a buon fine, quindi si spera che qualsiasi dettaglio pignolo possa essere risolto. (Il nostro venditore ha cercato di lasciare dietro di sé un pezzo di arredamento enorme e brutto - non ce l'avevamo.)
Le procedure di chiusura variano, ma generalmente incontrerai il venditore, gli agenti immobiliari e gli avvocati per firmare l'atto e aggiungere il tuo John Hancock a circa un centinaio di altre forme legali. Il tuo agente o avvocato può spiegare tutto ciò che non capisci: va bene fare domande. È un grosso problema, dopotutto.
Salva Fissalo Guarda più immagini (Credito immagine: Diana Liang)
E alla fine, voilà! Avrai le chiavi della tua nuova casa. Congratulazioni!
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