Quando io e mio marito abbiamo deciso di trasferirci da Denver a Indianapolis per comprare una casa, sapevamo che il processo sarebbe stato umiliante. Le uniche cose che sapevamo sul processo di acquisto della casa provenivano dal guardare HGTV o dal parlare con amici e familiari che lo avevano fatto prima. Abbiamo deciso di lanciarci con una mente aperta e un approccio cauto.
La prima decisione importante che abbiamo dovuto prendere è stata decidere quale tipo di mutuo fosse il migliore per noi: Federal Housing Administration (FHA) o convenzionale. Avevamo un'idea generale di cosa rendesse diversi questi prestiti, ma ci sono voluti alcuni approfondimenti per capire quale opzione si adatta meglio alle nostre esigenze in questo momento e per la durata del nostro prestito. Ecco come abbiamo preso la nostra decisione:
Che cos'è un prestito FHA?
Innanzitutto, esponiamo la differenza tra i due tipi di prestiti: un prestito FHA è un mutuo sostenuto dal governo federale e servito da un prestatore di terze parti. Fondamentalmente, questo significa che il governo pagherà il creditore se finisci per non essere in grado di pagare, ma dovrai comunque affrontare la preclusione se sei inadempiente sul tuo prestito. A causa di questo sostegno, i finanziatori sono un po' più indulgenti nel concedere prestiti, il che significa che accetteranno punteggi di credito più bassi (i prestiti FHA hanno un punteggio di credito minimo di 500, mentre i prestiti convenzionali di solito richiedono punteggi nel 600) e acconti ( lo standard è 3,5 per cento).
I prestiti FHA richiedono sempre anche un premio assicurativo ipotecario (MIP), che è una commissione applicata sul mutuo che si paga per l'intera durata del prestito. Il tuo MIP varia tra lo 0,45 e l'1,05 percento del valore del mutuo, a seconda di quanto hai preso in prestito, del rapporto prestito/valore e della durata del prestito. Ci sono solo due modi per sbarazzarsi del MIP: il primo consiste nel rifinanziare il prestito in un prestito convenzionale. Il secondo è abbassare il 10% all'inizio, il che consente di abbandonare il MIP dopo 11 anni di pagamenti. Pagherai anche un pagamento assicurativo una tantum dell'1,75% del prestito alla chiusura. A causa di tutte queste commissioni aggiuntive rispetto al valore del prestito, i prestiti FHA possono finire per essere più costosi dei prestiti convenzionali, anche se in alcuni scenari i prestiti FHA hanno tassi inferiori rispetto ai prestiti convenzionali. In generale, i prestiti FHA tendono ad avere più bagagli allegati, anche se sono più facili da ottenere all'inizio.
Che cos'è un prestito convenzionale?
Ma cosa sono i prestiti convenzionali, comunque? Conosciuto anche come prestito conforme, si tratta di mutui non garantiti dal governo. Per questo motivo, i finanziatori cercano di ridurre il più possibile il rischio che il mutuatario sia inadempiente, qualcosa per cui pagherai. Ciò significa che i prestiti convenzionali di solito hanno tassi di interesse leggermente più alti e requisiti di approvazione più rigidi rispetto ai prestiti FHA. Sebbene alcuni istituti di credito accetteranno una riduzione fino al 3%, qualsiasi cosa inferiore al 20% richiederà il pagamento di un'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questa tariffa mensile è richiesta fino a quando non raggiungi il 78% di equità nella tua casa, ma di solito non diminuisce il tuo pagamento mensile fino a quando non raggiungi l'80%.
Come abbiamo scelto
La nostra principale preoccupazione nella scelta tra i mutui era che non volevamo spendere più soldi di quanto dovevamo al mese, anche se la differenza era piccola. Piccole tasse e spese si sommano nel tempo e, con tutte le nuove spese che stavamo affrontando (riparazioni, mobili, pittura, ecc.), dovevamo mantenere il nostro budget il più ristretto possibile.
Secondo il nostro broker ipotecario, finiremmo per pagare $ 30 al mese in più con un prestito FHA rispetto a un prestito convenzionale. Il nostro broker ha stimato che avremmo pagato anche $ 10.000 in piccole commissioni e spese per tutta la durata del prestito.
Se abbiamo optato per un prestito FHA, alla fine dovremmo anche rifinanziare solo per abbandonare il MIP. In questo momento, i tassi sono bassi e solo in aumento, quindi sembrava che se avessimo rifinanziato non saremmo stati in grado di ottenere i tassi bassi che abbiamo ora.
Ogni esperto di mutui con cui ho parlato ha detto che dovremmo andare con il convenzionale se potessimo ottenere l'approvazione e permettercelo, e potevamo, così abbiamo fatto.
Perché potresti scegliere un prestito FHA
Tuttavia, per i proprietari di case che non hanno i soldi in anticipo o ottimi punteggi di credito, i prestiti FHA sono una buona opzione perché accettano il più piccolo acconto possibile. Su una casa da $ 200.000, l'acconto minimo del prestito FHA del 3,5 percento sarebbe di $ 7.000. Per un prestito convenzionale con il 5% di sconto, sarebbe $ 10.000. Quella differenza di $ 3.000 in contanti in anticipo può essere un rompicapo se ti stai trasferendo fuori dallo stato, acquistando nuovi mobili o pianificando una ristrutturazione della casa.
E se vivi in una città ad alto costo della vita dove il settore immobiliare va rapidamente, potresti decidere che è meglio acquistare ora con un prestito FHA invece di aspettare di aver risparmiato abbastanza per un prestito convenzionale.
Ma questa decisione non dovrebbe essere solo tua: dovresti verificare con un esperto di mutui (come un ufficiale di prestito o un mediatore di mutui) per assicurarti che il mutuo che accetti soddisfi sia i tuoi obiettivi a breve che a lungo termine.
