Dopo aver eseguito alcuni importanti lavori di ristrutturazione della mia casa, volevo determinare il nostro ritorno sull'investimento, quanto altro potevamo fare prima che la nostra proprietà diventasse eccessivamente migliorata e se valesse la pena esplorare il rifinanziamento. Così mi sono rivolto al mio agente immobiliare così generoso, Garrett Ackles di Semonina a Louisville, nel Kentucky, per una stima approssimativa prima di fare una stima ufficiale. Generalmente, quando ricevi una valutazione, arriva con pagine di gergo immobiliare difficili da vagliare. Quindi immagina la mia sorpresa quando Ackles mi ha dato un numero semplice e una spiegazione che quasi chiunque potrebbe capire.
Mentre molti professionisti del settore immobiliare valutano in termini di dollari per piede quadrato, Ackles ha preferito, almeno nel mio caso e nella nostra zona, valutare le proprietà su una scala da una a cinque stelle. Fondamentalmente, guarda le proprietà del quartiere, vede cosa stanno cercando e crea cinque diverse parentesi: le proprietà che sono quasi invivibili sono le proprietà a una stella, e le proprietà top di gamma, le case da sogno sono le cinque proprietà a stelle, con il prezzo medio delle case nella zona come le proprietà a tre stelle.
Guardando in questo modo, posso facilmente identificare il tipo di acquirente e la fascia di prezzo che probabilmente pagherebbero per la proprietà, mi dice Ackles. Possiamo quindi assegnare un prezzo ragionevole per intervallo di piede quadrato per ciascuna delle categorie 'stella' nella micro-area. Ha anche detto che questo metodo gli consente di controllare meglio le varianze.
Mi ha detto che quando abbiamo acquistato la nostra proprietà per la prima volta, l'avrebbe classificata come un due stelle basso: aveva potenziale, era vivibile, ma aveva un disperato bisogno di aggiornamenti. Abbiamo pagato $ 200.000 per questo, o circa $ 50 per piede quadrato. Poi, quando abbiamo fatto gli aggiornamenti generali iniziali (come l'installazione dell'aria centrale, tonnellate di aggiornamenti estetici e un lavoro intestinale reno del terribile terzo piano), ha detto che siamo saltati in una solida casa a tre stelle medio-alta, urtando le nostre stime a $ 85 un piede quadrato a $ 95 un piede quadrato.
E aveva ragione! Quando abbiamo avuto una valutazione ufficiale, la nostra casa è stata valutata a $ 350.000 dopo i nostri aggiornamenti iniziali.
Quindi abbiamo fatto più lavori di ristrutturazione, aggiornando la nostra cucina, dispensa e bagno (che Ackles ci ha detto che sarebbe stato visivamente e funzionalmente apprezzato da un acquirente di fascia alta). Ci ha detto che questi renos ci hanno spostato in una categoria da tre a quattro stelle. Sulla base di proprietà comparabili nella zona, questo ci ha portato a $ 110 a $ 115 per piede quadrato, o tra $ 429.000 e $ 448.000.
Abbiamo deciso che valeva la pena rifinanziare e abbiamo ottenuto una valutazione ufficiale. Si scopre che aveva di nuovo ragione, anche se un po' conservatore, e la nostra casa valeva 475.000 dollari.
Stiamo ancora pianificando alcuni aggiornamenti minori per migliorare ulteriormente la nostra valutazione, ma Ackles ci ha detto che la nostra casa sarà davvero in grado di ottenere solo la valutazione media a quattro stelle, o circa $ 125 per piede quadrato, poiché questo è il massimo potenziale di valore di nostra proprietà, per la sua posizione e funzionalità generale. Anche se potremmo aggiungere ogni aggiornamento alla nostra proprietà, c'è solo un certo ritorno sull'investimento che otterremo per questo.
Proprio come l'acquirente che non pagherebbe soldi a 'cinque stelle' per un hotel che si trova a mezzo miglio dalla spiaggia, non credo che tu possa fare nulla, o qualsiasi somma di denaro che potresti spendere, per rendere questo un luogo a cinque stelle, ha detto Ackles.
10 10 numero angelico
Sì, il metodo di Ackles non è convenzionale, ma l'approccio alla base è comune per gli agenti immobiliari. Mentre Einat Bar , un agente immobiliare di Compass a Brooklyn, New York, afferma di non aver mai fatto una valutazione a stelle, lei e i suoi colleghi generalmente valutano le proprietà per condizione e posizione su una scala con proprietà comparabili sul mercato e vendite recenti. Tuttavia, non tutti gli agenti lo fanno. Bar osserva che alcuni agenti a New York City si attengono rigorosamente alle valutazioni del prezzo per piede quadrato.
Questo è tutto per dire che non dovresti assolutamente saltare una valutazione ufficiale se stai cercando di vendere presto o rifinanziare, ma penso che il trucco di Ackles mi abbia aiutato immensamente quando sto cercando di valutare quali lavori di ristrutturazione valga la pena intraprendere e quanto aggiungeranno al valore di rivendita della mia casa.
