Un acconto del 20 percento è il gold standard sostenuto da ogni risorsa immobiliare di sempre. Con meno del 20 percento in meno, sei in linea per pagare PMI - assicurazione ipotecaria privata - una commissione che viene applicata al tuo mutuo ogni mese per nessun altro motivo se non per proteggere la banca (non te) se dovessi mai essere inadempiente sul tuo prestito.
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Il PMI alla fine scompare (una volta che hai abbastanza capitale nella tua casa da possederne il 20 percento - o perché la tua casa è aumentata di valore, o perché hai pagato il tuo prestito originale abbastanza nel corso degli anni), ma la maggior parte delle persone ti dice solo per cercare di evitarlo.
Aspetta di avere il 20 percento da mettere giù, dicono.
Ma aspettare non è sempre la cosa migliore. Il modo più semplice per spiegarlo è con una coppia ipotetica e alcuni numeri ipotetici:
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Immaginiamo Nicole e Jane, una coppia che vive ad Atlanta. Sono affittuari, ma da un po' di tempo stanno pensando e lentamente risparmiando per una casa. Non hanno iniziato alcun tipo di ricerca sul serio - solo poche notti con vino e Zillow - ma sono riusciti a mettere da parte $ 18.000 per il loro acconto. Non è molto in dollari immobiliari, ma hanno lavorato duramente per salvarlo. Le case nella zona che vorrebbero acquistare sono circa $ 300.000, quindi un acconto del 20% ammonta a $ 60.000. Avranno bisogno di $ 42.000 in più.
Stanno pensando di trasferirsi in un appartamento più economico in un quartiere meno desiderabile di quello in cui vivono ora. Potrebbero facilmente dimezzare il loro affitto di $ 2.000 e indolore pagare $ 1.000 al mese, il che significherebbe che avrebbero ricevuto il loro acconto di $ 60.000 in 3,5 anni (stiamo convenientemente ignorando i costi di chiusura per fare un punto qui, maecco cosa devi sapere a riguardo).
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Tre anni e mezzo. Non male. Ma quello che Nicole e Jane non si aspettavano quando si trasferirono nell'appartamento più economico per risparmiare denaro era che il mercato immobiliare di Atlanta non li avrebbe aspettati. Se avanziamo velocemente a tre o quattro anni da oggi, c'è il rischio reale che le case da $ 300.000 nel quartiere che Nicole e Jane stavano osservando abbiano ora cartellini del prezzo di $ 400.000. Il loro obiettivo di acconto - così alto come era per loro - non è più sufficiente per evitare PMI, e anche se stanno comprando con più soldi in meno, il loro mutuo mensile è più alto che se avessero comprato la stessa casa tre anni prima.
Acquista ora
Costo della casa: $ 300.000
Acconto: $ 18.000
Prestito ipotecario totale: $ 282.000
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Pagamento del mutuo: $ 1,686
,306 capitale e interessi
9 PMI
$ 202 tasse e assicurazione
Acquisto 3,5 anni dopo
Costo della casa: $ 400.000
Acconto: $ 60.000
Prestito ipotecario totale: $ 340.000
Pagamento del mutuo: $ 1.944
$ 1.572 capitale e interessi
5 PMI
$ 247 di tasse e assicurazione
*Calcolato utilizzando un tasso di interesse del 3,75% su un mutuo a tasso fisso di 30 anni.
Nel frattempo, hanno dato $ 42.000 a un proprietario (supponendo che il loro affitto di $ 1.000 non sia aumentato in più di 3 anni) che avrebbero potuto utilizzare per estinguere un debito ipotecario.
Lasciami affermare con fermezza: non sto dicendo che acquistare con meno del 20 percento di sconto è sempre la cosa giusta da fare. È molto rischioso. Scommettere sull'aumento del valore della casa è proprio questo: a gioco d'azzardo (basta chiedere a chi possedeva una casa nel 2008). Devi assolutamente discuterne con un esperto finanziario di fiducia.
Ma c'è una piccola verità nascosta qui per gli aspiranti acquirenti di case: se il mercato sta superando la tua capacità di risparmiare denaro, non avrai mai più potere d'acquisto di quello che hai in questo momento, non importa quanto spendi.
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