L'acquisto di una casa non è un compito da poco. Ci sono decisioni enormi da prendere: stai cercando un chiavi in mano o un riparatore? Il tragitto più lungo vale il risparmio? Ci sono anche numeri infiniti da sgranocchiare: come si confronta un mutuo a tasso fisso con un tasso variabile? Quanto pagherai effettivamente per questa casa da 200.000 dollari? E quando capirai tutto questo, è più che probabile che ti imbatterai in un nuovo gergo da decifrare.
Uno dei termini più comuni che potresti incontrare durante la tua ricerca è quella che viene chiamata obsolescenza funzionale. Ad esempio, il tuo agente immobiliare potrebbe riferirsi a una casa tutt'altro che perfetta a un ottimo prezzo come funzionalmente obsoleta. Sai cosa significa funzionale e sai cosa significa obsoleto, ma cosa significa per te, acquirente di casa e potenziale venditore futuro? Qui, tutto ciò che devi sapere, incluso se l'acquisto di una casa funzionalmente obsoleta ha senso per te.
Che cos'è l'obsolescenza funzionale?
Il termine obsolescenza funzionale ha alcune applicazioni diverse a seconda del settore, ma nel settore immobiliare si riferisce a una perdita di valore della proprietà dovuta allo stile, allo spazio o a una particolare caratteristica del design. In sostanza, le case funzionalmente obsolete hanno troppo o troppo poco di qualcosa rispetto ad altre case della zona e sul mercato.
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Ad esempio, supponiamo che tu stia guardando una vecchia casa con due camere da letto e un bagno in un quartiere pieno di case nuove di zecca con tre camere da letto e due bagni. La casa che stai guardando sarebbe considerata funzionalmente obsoleta perché, sebbene tu possa ancora vivere in casa, la maggior parte delle persone non vuole perché può ottenere una casa di qualità superiore nella zona solo con un piccolo premio. Questo tipo di obsolescenza funzionale si chiama carenza perché c'è qualche caratteristica o fattore che rende la casa carente rispetto ad altre case vicine.
L'obsolescenza funzionale può funzionare anche al contrario. Anche una casa grande e nuova in un quartiere di piccole e vecchie case sarebbe considerata funzionalmente obsoleta a causa della sua alta qualità rispetto al resto del quartiere. Questo tipo si chiama superadeguatezza (indicato anche come miglioramento eccessivo) poiché i valori più bassi delle proprietà nel quartiere significano che le persone non vorranno pagare il prezzo intero di quanto valgono queste caratteristiche.
Oltre alla casa e all'ubicazione complessive, l'obsolescenza funzionale può anche riferirsi a caratteristiche di design individuali. Ad esempio, se il proprietario di una casa dipinge tutti i mobili in verde oliva o costruisce una piscina nel cortile anteriore, è probabile che la maggior parte dei potenziali acquirenti venga disattivata da tali caratteristiche, rendendo così la casa funzionalmente obsoleta.
In breve, mentre le case funzionalmente obsolete sono perfettamente funzionanti, diventano obsolete dal punto di vista economico. Qualcuno dovrà scendere a compromessi quando si acquista una casa funzionalmente obsoleta, che sia l'acquirente per carenza (eventuali aggiornamenti dovranno uscire dalle sue tasche) o il venditore per eccesso di adeguatezza (spesso dovranno scendere a compromessi sul prezzo di vendita solo per ottenere è fuori mercato).
Valutazione dell'obsolescenza funzionale
Quando si tratta di valutare una casa funzionalmente obsoleta, c'è un fattore primario da considerare: l'obsolescenza è curabile o incurabile? In altre parole, l'obsolescenza funzionale può essere facilmente riparata?
Obsolescenza incurabile si verifica quando la risoluzione del problema costa di più di quanto ne varrà la pena in termini di aumento del valore della proprietà. Ad esempio, se una casa è estremamente piccola e antiquata rispetto al resto del quartiere, allora sarebbe considerata incurabile perché sono necessari pesanti lavori di ristrutturazione per aumentarne il valore (e potrebbero costare più dei soldi che riporterebbero in in caso di rivendita).
D'altra parte, obsolescenza curabile accade quando il costo per riparare qualcosa è sia facile che finanziariamente sensato. Chiediti: ne vale la pena? Se sono i mobili da cucina verde oliva che stanno allontanando gli acquirenti, una semplice lattina di vernice bianca risulta essere più che vale il costo.
Anche se sembra che una casa funzionalmente obsoleta abbia delle complicazioni, ricorda, potrebbe essere nel tuo interesse dargli una seconda occhiata. Se quella casa con un solo bagno o il layout tutt'altro che ideale è ciò che ti porta nel quartiere dei tuoi sogni senza sprecare il tuo budget, allora vale la pena considerare, dice Holly Hughes , agente immobiliare ad Austin, in Texas. Molte volte, le case funzionalmente obsolete rimangono sul mercato più a lungo della media del quartiere, il che significa che l'acquirente è in un ottimo posto per negoziare. Tuttavia, stai lontano da grandi problemi incurabili come case con fondamenta scadenti e altre caratteristiche della vecchia scuola come i sistemi settici.
Se è un problema troppo grande, le banche non lo presteranno, aggiunge Hughes.
In altre parole, se una casa altrimenti fantastica è funzionalmente obsoleta, ciò non significa necessariamente che non possa essere la casa dei tuoi sogni. Hai solo un fattore in più da valutare prima di prendere la decisione finale. Buona fortuna!
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Ripubblicato il 7 giugno 2019
