Buone notizie prima: in realtà è possibile acquistare un appartamento a Manhattan per meno di $ 300.000 o giù di lì. (Sì, un vero appartamento, non un armadio! E sì, acquistare per possedere, non in affitto!) Ogni tanto, un'unità cooperativa di Housing Development Fund Corporation (HDFC) colpisce il mercato, fornendo un'opzione rara e conveniente per i potenziali acquirenti di case.
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Ma le notizie scoraggianti? Non solo sono piuttosto rari, questi affari immobiliari sono anche un po' un problema: per comprarne uno, devi avere uno stipendio annuo al di sotto di una certa soglia, ma è inoltre necessario disporre di contanti significativi per gli acconti (e in alcuni casi, per l'intero prezzo di acquisto). Ciò limita significativamente il pool di cacciatori di case che possono effettivamente acquistare questo tipo di cooperativa. In rari casi, le persone risparmiano. Molte volte, però, sono le persone (si pensi ai neolaureati) con uno stipendio modesto che ricevono un'eredità o ottengono una spinta finanziaria dalle loro famiglie, o i pensionati senza reddito mensile ma con un sacco di soldi nelle riserve. Sospiro.
Le cooperative HDFC di New York City sono emerse negli anni '70 quando, durante una crisi economica, i proprietari hanno iniziato ad abbandonare i loro edifici. Gli edifici sono stati affidati ai residenti per la gestione. È iniziato come un esperimento, ma da allora si è evoluto in un modo di nicchia per i newyorkesi di reddito medio-basso di acquistare case.
Le unità sono in genere ben al di sotto del valore di mercato, il che significa che il tuo mutuo costerà meno dell'affitto di un'unità di dimensioni simili, spiega Eugene Gamble, un investitore immobiliare e partner senior con Sussurratori di proprietà, una società di investimento e sviluppo immobiliare.
Incuriosito? Ecco cos'altro gli esperti immobiliari dicono che devi sapere sulle cooperative HDFC.
Il limite di reddito è rigoroso
Oltre ad avere un prezzo più conveniente, le cooperative HDFC sono spesso luoghi con un forte senso di comunità, afferma Molly Franklin , un agente immobiliare con CitiHabitat realtà.
La prima cosa che gli acquirenti devono sapere è se si qualificano per il limite di reddito dell'edificio e devono essere in grado di mostrare quei numeri su due anni di dichiarazioni dei redditi, afferma Franklin. Non esiste un limite di reddito universale e le formule per determinare i limiti di reddito variano in base alle cooperative. Hauseit, una società proprietaria in vendita a New York, messa insieme a guida di esempio per il calcolo delle linee guida sul limite di reddito. Puoi anche dare un'occhiata a applicazione di esempio , che di solito richiede informazioni sul conto bancario, riferimenti personali e una spiegazione del motivo per cui si desidera vivere nell'edificio.
Immagine segnaposto Luca Callejas , un agente immobiliare con Triplemint immobiliare a New York, afferma che è importante che gli acquirenti considerino se hanno in programma bonus o aumenti in arrivo. In tal caso, potrebbe valere la pena chiedere alla tua azienda di ritardare quelli se sei vicino al limite di reddito.
Alcuni edifici, a seconda del programma, non consentiranno un dollaro oltre il limite, spiega. Altri possono avere un po' di margine di manovra con una piccola quantità di flessibilità.
Negli edifici a basso reddito, i pensionati con solide risorse finanziarie ma a basso reddito, così come gli acquisti di regali per bambini adulti, dominano il gioco, spiega Franklin, perché molti di questi acquisti sono affari in contanti.
Molte [unità] vanno a persone che potrebbero avere genitori o nonni con notevoli disponibilità liquide, o persone che hanno lasciato lavori ben pagati e ora lavorano in campi in cui stanno guadagnando di meno, ma lo trovano più gratificante, dice Franklin.
Un malinteso comune, però? Non sei obbligato a guadagnare lo stesso reddito per anni.
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La gente si innervosisce perché l'edificio richiederà di non guadagnare mai più del limite di reddito dopo l'acquisto, dice. L'edificio non controllerà il tuo reddito per sempre e il contratto di locazione di proprietà non ti verrà strappato dalle mani se ottieni una grande promozione un anno dopo l'acquisto.
Un altro punto critico: gli acquirenti devono scoprire se l'edificio è stato approvato per i mutui, afferma Franklin. Alcuni edifici non sono in buona salute finanziaria, quindi è improbabile che le banche prestino denaro, sottolinea.
In genere, gli HDFC richiedono un acconto piuttosto basso del 10%, spiega Debra Bechtel , professore alla Brooklyn Law School che insegna in una clinica incentrata sull'HDFC; ma alcuni quartieri più caldi richiedono tutti i contanti.
Se la questione del denaro non fosse sufficiente, gli acquirenti devono anche essere approvati dal consiglio di cooperativa dell'edificio. Un'organizzazione chiamata the Consiglio di assistenza all'insediamento urbano ha un programma per preselezionare le persone interessate a vivere in HDFC per l'idoneità.
Non sono immobili da investimento.
Gli acquirenti non dovrebbero aspettarsi di guadagnare molto da un HDFC. Sì, anche se ti è permesso avere un reddito maggiore una volta acquistato l'appartamento, molto probabilmente il prossimo acquirente residente dovrà guadagnare al di sotto del limite di reddito al momento dell'acquisto. Tuttavia, tutto dipende dalle regole del tuo edificio.
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Il prezzo di rivendita non è limitato, ma capire che il limite di reddito determinerà quanto potresti essere in grado di ottenere dalla tua rivendita è molto importante per gestire le aspettative, afferma Franklin.
Inoltre, le tasse sul ribaltamento (o le commissioni di trasferimento pagate all'edificio per mantenere le riserve quando vendi) sono generalmente elevate per prevenire schemi di arricchimento rapido.
L'unità deve essere la tua residenza principale.
Mi assicuro sempre che i miei acquirenti sappiano che questa è davvero un'opzione adatta solo per chi usa l'appartamento come residenza principale poiché gli HDFC non consentono alle persone di acquistare per pied-à-terre e hanno rigide politiche di subaffitto, spiega Posto Shelly , un agente Triplemint.
Paghi meno, ma ottieni anche meno (di solito).
Molti HDFC richiedono costosi lavori di ristrutturazione per portarli a standard di vita ragionevoli e quindi è possibile che le tue spese vive siano superiori a molte alternative chiavi in mano, spiega Gamble.
Le unità HDFC sono progettate per le persone nelle fasce di reddito medio-basso e, in quanto tali, generalmente comportano basse spese di manutenzione, Sussurratori di proprietà 'dice il gioco d'azzardo. Tuttavia, queste commissioni hanno un costo: basse spese di manutenzione significano meno risorse liquide che l'edificio ha per le riparazioni, e quindi l'edificio può essere soggetto a problemi di sicurezza o di manutenzione.
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E mentre questo è vero per alcuni edifici, c'è una sorta di rinascita con gli HDFC di Manhattan. Un afflusso di recenti vendite di HDFC significa che gli edifici hanno di più nelle loro casse; molti stanno ottenendo gli aggiornamenti tanto necessari e si stanno aprendo anche ai finanziamenti, afferma Franklin.
L'asporto? Gli HDFC non rientrano nella categoria troppo bella per essere vera; ma certamente vengono con alcuni ostacoli.
