Per chi non lo sapesse, il processo di acquisto della casa può sembrare un ciclo infinito di cerchi da attraversare. Ma quei cerchi sono lì per una ragione: ci sono molti soldi in gioco e così tante parti in movimento tra acquirente, venditore e prestatore. Più firewall prima della chiusura, meno è probabile che qualcuno rimanga bloccato con un cattivo affare. Uno di questi passaggi finali noiosi, ma necessari, è la valutazione della casa.
Nel processo di pre-chiusura e curioso di sapere cosa accadrà effettivamente il giorno della valutazione? Ecco cosa dicono gli esperti che puoi aspettarti:
Prima di tutto, cos'è una valutazione casa e cosa comporta?
Diciamo che stai accendendo un mutuo per pagare una casa quotata a $ 200K. Quindi prevedi di stipulare un mutuo di $ 200.000, e forse un po' di più per coprire i costi di chiusura, e prevedi di ripagarlo tutto nei prossimi 30 anni. Ma diciamo che nell'anno 10 del mutuo succede qualcosa e non puoi più effettuare le rate del mutuo. La banca pignora la casa e la rimette sul mercato per recuperare il costo. Ma scoprono che la tua casa da $ 200.000 in realtà valeva solo $ 180.000 per tutto il tempo. Oh, tesoro! La banca ha perso soldi!
Ora questo non accadrà, perché se c'è una cosa che gli istituti di credito ipotecario sanno fare, è proteggere il loro investimento. Invece di prestarti denaro per una casa in buona fede, richiederanno una valutazione per confermare il valore vero e imparziale della casa. In questo modo, sanno esattamente quanto vale la garanzia che detengono sul prestito (la tua casa).
Anche se può sembrare che le valutazioni avvantaggiano in modo schiacciante il creditore, fanno anche un buon lavoro proteggendoti dal pagamento di una casa troppo cara.
cosa significano i numeri 333?
E le valutazioni non sono solo per gli acquirenti di case. I proprietari di abitazione li usano anche durante il rifinanziamento per lo stesso motivo: il creditore deve conoscere il vero valore della casa prima di prestare denaro.
Quindi, come fanno i periti a trovare questo valore vero e imparziale? Secondo Agente immobiliare.com , un perito visita la casa e ne determina il valore in base a fattori come le sue condizioni (è la casa sicura in cui vivere?), la metratura totale e la disposizione e, se è stata ristrutturata o presenta caratteristiche uniche. Secondo SF Gate Home Guide , il valutatore esaminerà anche come viene utilizzato lo spazio e la quantità di camere da letto e bagni e le loro dimensioni. Altre variabili includono la quantità di terreno effettivamente in uso e la dimensione del lotto della proprietà, se c'è o meno un garage (un garage aggiunge molto valore a una casa, specialmente se il venditore vive da qualche parte con tutte e quattro le stagioni) e se la casa offre eventuali servizi pubblici. Vengono esaminate anche le principali utenze, come il riscaldamento, l'impianto idraulico e l'elettricità.
Si considerano anche fattori esterni, secondo Homelight . I periti esamineranno l'area circostante la casa (se si trova in un ambiente urbano, suburbano o rurale) e la sua classificazione in zone.
Il valutatore valuterà anche lo stato di salute attuale del mercato immobiliare locale. Secondo Investopedia , nelle valutazioni vengono utilizzati anche i prezzi di proprietà vicine, comparabili e di recente vendita (a.k.a. comps).
Dopo il walkthrough, il perito completerà un rapporto, più comunemente il Rapporto di valutazione residenziale uniforme —che raccoglie tutte queste informazioni in dettaglio. Il modulo va direttamente dal perito al prestatore, ma ne riceverai anche una copia dalla tua società di mutuo (è richiesto per legge che tu ne riceva uno).
Chi paga la valutazione della casa?
Di solito, la banca fornirà il proprio prestatore: vogliono assicurarsi che sia qualcuno di cui si fidano, dal momento che sono i loro soldi in linea. Ma, secondo Agente immobiliare.com , tu, l'acquirente, pagherai il conto. Tuttavia, se un venditore è davvero motivato a scaricare la propria casa, a volte coprirà la valutazione, riducendo i costi complessivi di chiusura.
Secondo il manuale FHA , le valutazioni di solito costano tra $ 300 e $ 400.
cosa significa il numero 555
Cosa significa quando la valutazione non corrisponde all'offerta del venditore?
Le valutazioni a volte possono ostacolare il processo di chiusura. Un problema comune è se una valutazione è inferiore al prezzo di offerta.
cosa significa vedere 333
Supponiamo che la tua offerta per $ 550.000 (il prezzo di listino) sia stata accettata dal venditore. Tuttavia, la stima arriva a $ 520.000. Il tuo creditore ipotecario ora ti darà solo $ 520.000 per la casa, perché è quello che hanno la garanzia di ottenere se devono rimetterla sul mercato.
Ora, perché dovrebbe esserci discrepanza tra il prezzo richiesto per la casa e il vero valore della casa? Ci sono una manciata di ragioni, secondo RealEstate.com:
1. Guerre di offerte
Se stai acquistando in un mercato competitivo in cui i prezzi delle case sono gonfiati a causa della domanda, potresti aver vinto su diversi offerenti semplicemente perché la tua offerta era la più alta.
2. Stagionalità
Proprio come l'industria dei matrimoni e la TV in prima serata, il settore immobiliare ha le sue stagioni intense e tranquille. Se l'area di mercato è stagionale, una valutazione lo rifletterà perché [è] semplicemente un riflesso del mercato, afferma Michael Vargas, co-fondatore di Valutazione Vanderbilt nella città di New York. Alcuni mercati sono più attivi in primavera e portano ai valori più alti.
Al di fuori del calendario, anche altri fattori come l'economia dell'area possono gonfiare i prezzi delle offerte, afferma Vargas. Ad esempio, pensa a come la Silicon Valley ha gonfiato i prezzi delle case nella Bay Area nell'ultimo decennio: le aziende tecnologiche hanno portato molti lavoratori con molto denaro nell'area. Il settore immobiliare è un buon investimento, quindi c'è stato un afflusso di potenziali acquirenti nel mercato immobiliare. Tuttavia, c'è solo un numero finito di proprietà disponibili e spazio per mettere eventuali nuovi edifici/case, quindi ciò che è sul mercato diventa molto prezioso (cioè costoso). Mentre alcuni mercati hanno un prezzo massimo dovuto al numero di acquirenti che possono effettivamente permettersi i prezzi correnti degli immobili, gli acquirenti nella Bay Area continuano a guadagnare sempre più denaro, in modo da poter continuare a presentare offerte sempre più alte. A causa di ciò, le offerte in eccesso sono la nuova norma nella zona.
3. Un cattivo valutatore
Potresti rimanere bloccato con un perito che non ha abbastanza esperienza o non conosce molto bene la zona. Se ciò accade a te, c'è un ricorso: prima di tutto, avere le prove a sostegno della tua richiesta, ovvero dati sulla tua zona da fonti attendibili, vendite recenti nelle vicinanze, informazioni da altri agenti che hanno vendite in sospeso nella zona, ecc. . Tuttavia, non sfidare solo la bassa valutazione perché tu Tatto la casa vale di più.
Dovresti avere supporto per affermare che ritieni che il perito non sia abbastanza informato e non semplicemente che non sei d'accordo con l'opinione di valore, dice Vargas.
4. Una carenza di proprietà comparabili
Alcune case sono sicuramente uniche nel loro genere. Diciamo che hai fatto un'offerta per l'unica casa in stile Frank Lloyd Wright in un quartiere pieno di ranch. Mentre ti piace la proprietà per la sua unicità, i periti potrebbero non apprezzare come questo si traduca in pochissimi comp. Anche se il perito sta prendendo in considerazione i dati storici e il prezzo di vendita e il valore delle case vicine nella loro equazione, potrebbero non esserci sufficienti informazioni aggiuntive sulla proprietà per sostenere il prezzo dell'offerta.
Detto questo: ci sono sicuramente periti che sanno come lavorare con proprietà non tradizionali.
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Periti esperti sanno come gestire proprietà uniche e come determinare il valore per le caratteristiche speciali e uniche di una casa, afferma Vargas.
E tieni presente che mentre potresti trovare valore nell'unicità di una proprietà, potrebbe effettivamente essere un danno (un'idea chiamata obsolescenza funzionale .)
Cosa puoi fare se la tua valutazione è inferiore al previsto?
Se la valutazione della casa è inferiore alla tua offerta, hai alcune opzioni:
1. Puoi chiedere al venditore di abbassare il prezzo.
Molto probabilmente questo non sarà possibile in un mercato competitivo, ma è sicuramente la soluzione più semplice per te e anche per il venditore se sono motivati a togliersi di mano la proprietà.
2. Metti soldi extra per coprire la differenza tra offerta e valutazione
Puoi farlo in contanti o puoi prelevare un seconda ipoteca.
3. Appellarsi o respingere la valutazione
Fallo solo, dice Vargas, se in effetti è determinato che è imperfetto o impreciso. Puoi anche ottenere un'altra valutazione, di nuovo, a tuo piacimento.
4. Allontanati
Potresti perdere un po' di soldi, ma potrebbe essere l'opzione migliore per te se tutto il resto fallisce.
10 / -10
E ricorda: una valutazione della casa è diversa da un'ispezione (che avresti dovuto fare anche tu). Un perito sta facendo una procedura dettagliata per determinare il valore della proprietà, principalmente per il creditore, ma anche per te. Un ispettore sta facendo un esame approfondito della casa per valutare eventuali rischi. Entrambi tengono conto delle condizioni della casa, ma un ispettore è lì per assicurarsi che l'acquirente sia a conoscenza dei danni che dovranno riparare o sostituire se finiscono per acquistarlo. Entrambi i passaggi sono molto importanti quando si acquista una casa: la valutazione e il rapporto di ispezione aiuteranno a determinare se stai facendo un acquisto saggio. Nessuno vuole finire in una situazione come The Money Pit.
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