Cercare case a Los Angeles a volte mi sembrava di essere in uno spettacolo di giochi. Chi potrebbe trovare la casa perfetta, andare all'open house e fare un'offerta il più veloce in assoluto?
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In alcune situazioni, scoprivamo dal nostro agente che una casa aveva già cinque offerte, meno di 24 ore dopo la sua casa aperta.
In un mercato così competitivo, le persone si sentono affrettate a prendere una decisione. Avevo incubi costanti, e tutti erano uguali: avrei fatto un'offerta per una casa, avrei scoperto che c'era qualcosa di terribilmente, irrimediabilmente sbagliato in essa, e sarei rimasto bloccato per sempre.
Fortunatamente, ci sono misure in atto per impedire che ciò accada, anche nel più ardente dei mercati immobiliari. Uno di questi passaggi richiede una caparra o un deposito in buona fede.
Cos'è la caparra?
Il denaro guadagnato è fondamentalmente un deposito su una casa che un potenziale acquirente fa sulla casa in vendita. I fondi sono generalmente conservati per la custodia in un conto vincolato.
Lo scopo del deposito è indicare che l'acquirente è seriamente intenzionato a effettuare l'acquisto. Una volta inviato l'importo, il venditore deve ritirare la propria casa dal mercato. Il denaro guadagnato è solitamente legato a specifiche contingenze (o condizioni che devono essere soddisfatte) in atto nel contratto, come assicurarsi che l'acquirente sia in grado di ottenere finanziamenti, possa ispezionare la proprietà e farla valutare e condurre una ricerca del titolo. Se tutto procede senza intoppi, il deposito in buona fede può essere utilizzato per l'acconto e le spese di chiusura, oppure può essere completamente rimborsato.
Se l'acquirente non è soddisfatto dell'ispezione, ad esempio, o non ottiene l'approvazione del prestito, viene rimborsata la caparra e il venditore può rimettere in vendita la propria casa. Tuttavia, se l'acquirente si innervosisce e si ritira dalla transazione senza un motivo valido, il venditore mantiene la caparra.
È un po' come metterci un anello. Karen Kostiw della Warburg Realty racconta Apartment Therapy, Un deposito di caparra è simile a qualcuno in una relazione profondamente amorosa che offre un anello di fidanzamento come dichiarazione del loro amore, dedizione, impegno e intenzione di sposarsi.
È richiesta una caparra?
Non è sempre richiesto. Agente Christopher Totaro di Warburg Realty spiega che dipende da quale stato e/o città si sta verificando l'operazione immobiliare.
Ci sono nessun importo minimo richiesto per legge in qualsiasi stato degli Stati Uniti. La richiesta (o la quantità) di una caparra dipende in genere da quanto è competitivo il mercato immobiliare. In California, ad esempio, il contratto tra acquirente e venditore legalmente deve includere la considerazione della caparra, ma l'importo può essere quello che vuole il venditore.
Di solito sia il venditore che l'acquirente preferiranno includere una caparra nel contratto, poiché protegge entrambe le parti.
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La caparra è rimborsabile?
La caparra confirmatoria è rimborsabile a meno che l'acquirente non si ritiri per ragioni al di fuori del contratto tra lui e il venditore. Ad esempio, se l'acquirente decide semplicemente di non voler acquistare la casa senza un motivo indicato nel contratto, il venditore ha il diritto di trattenere l'intero importo. Dopo tutto, loro fatto togliere la loro casa dal mercato per quel particolare acquirente, e ora che l'affare non sta andando a buon fine, il venditore potrebbe aver perso tempo e potenziali offerte di successo.
Tuttavia, se l'acquirente (o il venditore) decide di non voler andare avanti con la transazione a causa di un motivo legittimo o del fallimento di una o più delle contingenze soddisfatte, la caparra deve essere restituita legalmente, Kostiw dice.
Qual è generalmente la quantità di caparra richiesta?
Dipende dal mercato immobiliare locale, ma generalmente viene richiesto l'1-5 percento del prezzo di vendita. Tuttavia, alcuni venditori potrebbero chiedere un importo standard, come $ 500 (di solito questo viene fatto se il mercato è più fresco o se il venditore vuole togliersi di mano la casa il più rapidamente possibile). Nei mercati più caldi, il venditore può chiedere il 10 percento o più.
Totaro dice a Apartment Therapy che l'importo dipende da dove vivi e dalla salute del mercato immobiliare: Ad esempio, New York è sempre un deposito del 10 percento del prezzo di acquisto dovuto alla firma di un contratto.
Uh, cosa succede se non ho soldi sul serio?
Se il venditore richiede una caparra, di solito non c'è un modo per aggirarlo. Soprattutto in un mercato più competitivo, se non sei in grado di sborsare il deposito, il venditore presumerà che lo farà qualcun altro interessato alla proprietà.
L'agente immobiliare di Los Angeles Leslie Marquez dice: Un acquirente può [tecnicamente] presentare qualsiasi offerta desidera. Tuttavia, l'obiettivo è far accettare la tua offerta e ciò richiede termini rigorosi. Il denaro guadagnato è uno di questi termini e, senza un minimo del 3%, è improbabile che la tua offerta venga accettata in un mercato competitivo come Los Angeles. Un'offerta senza caparra Potere essere accettato se il venditore accetta tali termini, tuttavia.
Sebbene non sia super consigliabile, puoi ottenere l'importo della caparra come regalo da familiari o amici. Dovrai dirlo al creditore, in modo che possa fornire la documentazione del regalo (la documentazione è importante, poiché l'acquirente dovrà indicare quanto denaro è stato depositato durante la compilazione delle tasse nell'anno in cui è stata acquistata la casa).
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Qual è il processo di caparra se ottieni un prestito VA?
Il denaro guadagnato viene trattato esattamente allo stesso modo quando un acquirente stipula un prestito VA, ma l'unica differenza è che, poiché un prestito VA non richiede un acconto, il deposito va verso i costi di chiusura o un rimborso completo.
Puoi ottenere assistenza per il deposito di caparra?
Al momento non ci sono programmi che aiutino con l'assistenza per il deposito di caparra, secondo Marquez.
Cosa conta come prova di un deposito di caparra?
Generalmente pagherai con assegno circolare, assegno personale o bonifico bancario. In genere riceverai la conferma o una ricevuta che hai depositato l'importo e vorrai sicuramente conservare quella documentazione.
La transazione con caparra è super secca, ma è importante rimanere vigili e assicurarsi, che tu sia l'acquirente o il venditore, che tutte le parti aderiscano al contratto. Quando hai a che fare con ingenti somme di denaro come questa, aiuta che gli agenti e gli agenti di prestito siano solitamente coinvolti come intermediari: si assicureranno che i loro clienti non vengano derubati e, se ci sono problemi, loro Farò da tramite finché tutto non sarà risolto.
Il giorno in cui ho compilato l'importo per il mio primo assegno di deposito in buona fede è stato spaventoso. Rivedrei mai quei soldi? E se si fosse perso?
Fortunatamente, il processo è stato facile e ho visto di nuovo i miei soldi, sono stati solo destinati all'acconto e ai costi di chiusura. L'invio di caparra è solo uno dei apparentemente migliaia di passaggi necessari per l'acquisto di una casa. Ma è lì per proteggere sia l'acquirente che il venditore.
E se dopo tutto quel tempo e le energie spese, il venditore decidesse di non voler più vendere la propria casa? E se ricevessero un'offerta più grande e volessero una via d'uscita dalla loro transazione attuale? Dopo che io e mio marito abbiamo chiuso la casa, siamo stati contenti di avere il livello aggiuntivo di protezione che ci ha dato la caparra. Se il processo di acquisto di una casa fosse davvero un gioco a premi, (alla fine) abbiamo vinto.
