A meno che tu non abbia una fata madrina o un bel mezzo milione seduto in giro, probabilmente avrai bisogno di un mutuo se vuoi comprare una casa. Ecco come qualificarsi e scegliere un mutuo e cosa aspettarsi durante il processo.
Inizia presto
Ammettiamolo: puoi andare in tutte le case aperte che vuoi, ma non sarai in grado di acquistarne una senza un mutuo. Quindi avvia la palla presto e ottieni la pre-approvazione prima ancora di iniziare a cercare casa.
La mia raccomandazione sarebbe quella di ottenere sempre una pre-approvazione prima di cercare la casa dei tuoi sogni, afferma Nick Beser, direttore dell'edilizia abitativa e dello sviluppo della comunità presso l'organizzazione no profit Guidewell Soluzioni finanziarie . Non è mai bello innamorarsi di una proprietà solo per scoprire che non puoi qualificarti per quel particolare prezzo. Beser afferma che il processo di pre-approvazione non dovrebbe richiedere più di un giorno o due con un professionista di prestito rispettabile. Una pre-approvazione è generalmente valida per 90 giorni, a quel punto puoi ripetere la procedura se necessario.
(Nota che puoi anche essere prequalificato da un prestatore. Questa è una stima approssimativa di ciò che potresti permetterti in base alle informazioni finanziarie che fornisci e un controllo del credito morbido. La prequalifica è un processo più semplice e veloce, perché non è necessario inviare la documentazione delle tue finanze. Ma per lo stesso motivo, è anche in gran parte privo di significato e non significa che sei stato approvato per il finanziamento. È semplicemente un buon modo per stimare quanto è grande un mutuo per cui potresti qualificarti.)
Siete pronti?
Ma prima di richiedere un mutuo, assicurati di aver messo a punto il tuo atto finanziario: vuoi fare del tuo meglio per qualificarti per le migliori tariffe o per niente.
Presta attenzione a come gestisci il tuo credito, afferma Tom Gleason, ex direttore esecutivo di Alloggiamento di massa , l'autorità finanziaria senza scopo di lucro per l'edilizia abitativa del Massachusetts. Se sei inadempiente con il credito in negozio, i prestiti studenteschi o il credito auto, devi occuparti di questi problemi. Altrimenti, dice, verrai semplicemente rifiutato.
Devi arrivare a un punto in cui hai avuto un reddito costante per tre anni di seguito, afferma Marie Presti, proprietaria/mediatore presso il Gruppo Presti a Newton, Mass. Le banche vogliono anche vedere alcune riserve di liquidità quando fai domanda per un mutuo. Ai finanziatori piace sapere che non solo hai soldi per un acconto, ma anche abbastanza soldi per pagare il mutuo nel caso in cui perdi il lavoro dopo aver comprato la casa. A loro piace vedere da tre a sei mesi di spese. Questo non deve essere un enorme mucchio di contanti nel tuo conto di risparmio: può includere saldi nei conti pensionistici che si spera non dovrai toccare, come un 401 (k) o l'IRA.
Nel frattempo, ti qualificherai per tassi ipotecari migliori se il tuo credito è eccellente e non hai un sacco di debiti. Per ricevere il tasso più basso, i punteggi di credito dovrebbero essere intorno al 700 e il rapporto debito/reddito del mutuatario dovrebbe essere di circa il 36%, afferma Beser. Ciò significa che i tuoi obblighi di debito mensili totali - inclusi i pagamenti del prestito studentesco, i prestiti auto, i minimi delle carte di credito e il mutuo che stai cercando di ottenere - non dovrebbero superare il 36% del tuo reddito mensile ante imposte.
Tuttavia, molti istituti di credito hanno finanziamenti ipotecari che consentiranno punteggi fino ai 600 bassi, aggiunge Beser, e Fannie Mae e Freddie Mac hanno recentemente apportato modifiche per consentire un rapporto di indebitamento fino al 50%.
In generale, peggiore è il tuo punteggio di credito, maggiore è il tasso di interesse, afferma Beser, e maggiore è il tasso di interesse, maggiore è la rata del mutuo. Questo è importante, perché l'importo del tuo pagamento mensile può limitare le dimensioni della casa che puoi acquistare. Potrebbe anche aiutare a decidere la comunità in cui la tua famiglia può permettersi di vivere, dice.
Se hai bisogno di una rapida scossa del punteggio di credito, pagare i saldi della carta di credito è uno dei booster di credito più immediati in giro. Questo perché circa un terzo del tuo punteggio di credito è determinato dall'utilizzo del credito o da quanto hai esaurito dei limiti di credito disponibili. Pagare i saldi può anche ridurre il rapporto debito/reddito a un livello accettabile.
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Trova un prestatore (e cerca i programmi per l'acquisto di una casa per la prima volta)
Ci sono molti tipi di prestatori di mutui là fuori, dalla tua banca di quartiere o cooperativa di credito alle banche online ai prestatori non bancari. Sebbene la tua banca possa offrire mutui, assicurati di confrontare i tassi e le condizioni anche con altri istituti di credito, poiché le banche dei consumatori potrebbero non essere così competitive, specialmente per gli acquirenti per la prima volta. In particolare, dai un'occhiata ai programmi per l'acquisto di una casa per la prima volta supportati dal tuo stato autorità finanziaria per l'edilizia abitativa o quelli presso le cooperative di credito locali.
Abbiamo utilizzato un programma per l'acquisto di una casa per la prima volta offerto tramite una cooperativa di credito a cui ho accesso al lavoro, afferma Sarah Korval, che ha acquistato una casa a schiera con suo marito Scott a Boston nel 2016. Abbiamo esaminato una serie di opzioni diverse, tra cui tre diverse cooperative di credito e opzioni di finanziamento tramite un funzionario di prestito. Alla fine, tutte le cooperative di credito hanno offerto programmi davvero validi con ottimi prezzi, quindi abbiamo optato per uno di quelli.
Per un acquirente di una casa per la prima volta, spesso può essere difficile trovare un acconto convenzionale del 20%: non hai una casa esistente da incassare e forse sei stato troppo impegnato a combattere i prestiti degli studenti o a pagare affitti alle stelle per risparmiare fino a $ 40.000 o più in contanti. Tuttavia, puoi usufruire di una serie di programmi di prestito progettati per le persone nella tua situazione.
I prodotti ipotecari che includono acconti fino al 3% vengono ora offerti per aiutare le comunità a basso e medio reddito e i giovani adulti a raggiungere la proprietà della casa, afferma Beser. I programmi di prestito federale come FHA, VA e Homeready Mortgage di Fannie Mae rendono più facile bloccare un mutuo senza un acconto considerevole. Infatti, i prestiti garantiti dal Amministrazione federale degli alloggi (FHA) sono aperti agli acquirenti con punteggi di credito a partire da 580 , mentre prestiti VA consentire ai militari in servizio attivo e ai veterani di finanziare una casa senza alcun anticipo.
Beser dice di controllare gli istituti di credito nella tua zona che offrono questi programmi o i loro programmi di acquisto per la prima volta. Chiedi anche informazioni sui programmi di incentivi statali e locali che potrebbero ridurre l'acconto o il tasso di interesse, aggiunge. Alcuni stati o città offrono ai residenti vantaggi per il primo acquirente ancora più generosi, come l'assistenza per l'acconto, purché rimangano in casa per un certo numero di anni.
Per qualificarsi per questi programmi, in genere è necessario completare un corso per l'acquisto di una casa per la prima volta presso un'organizzazione senza scopo di lucro certificata HUD, di persona o online. Uscendo dalla recente recessione, i fornitori di prestiti capiscono che offrire un acconto più basso comporta dei rischi; tuttavia, vedono l'educazione alla proprietà della casa come un potente deterrente all'insolvenza, dice Beser.
È vero: i mutuatari che seguono un corso di acquisto di casa hanno meno probabilità di affrontare la preclusione in seguito. La cosa migliore che un consumatore può fare per se stesso è ottenere un'istruzione migliore, afferma Gleason. E passare attraverso queste classi, abbiamo visto nel tempo, fa una grande, grande differenza.
La raccolta delle scartoffie
Una volta che sei pronto per richiedere un mutuo (inclusa una pre-approvazione), dovrai raccogliere una quantità empi di scartoffie finanziarie. A seconda delle tue capacità organizzative (o della loro mancanza), questa potrebbe essere la parte più onerosa del processo di acquisto della casa. Oltre a compilare la domanda di prestito, di solito è necessario individuare e fornire:
significato dei numeri 333
- Le tue ultime due dichiarazioni dei redditi e moduli W-2
- Buste paga recenti (o altra prova di reddito)
- Saldi e pagamenti mensili dovuti su prestiti studenteschi, prestiti auto e altri debiti
- Saldi della carta di credito e pagamenti minimi
- Estratti conto corrente bancario (assegno e risparmio)
- Saldi del conto di investimento (401k, IRA, ecc.)
- Assegni di affitto annullati (prova dei pagamenti di affitto in corso)
Tasso fisso vs mutuo a tasso variabile (ARM)
La maggior parte dei prestiti per l'acquisto di una casa per la prima volta prevede un mutuo standard di 30 anni a tasso fisso. È qui che blocchi un determinato tasso di interesse per 30 anni: è l'opzione a più basso rischio perché il tuo pagamento mensile non cambierà. Tuttavia, questo non è l'unico prodotto ipotecario disponibile, tutt'altro.
Un mutuo a tasso variabile, d'altra parte, è proprio quello che sembra: il tasso di interesse può cambiare. Li vedrai pubblicizzati come ARM 5/1 o 7/1, il che significa che il tasso è fisso per i primi cinque (o sette) anni e quindi può cambiare in base alle condizioni di mercato una volta all'anno.
Un ARM è un po' più rischioso, ma ha un vantaggio: il tasso iniziale sarà inferiore a quello di un mutuo a tasso fisso. Ad esempio, supponiamo che un mutuo trentennale a tasso fisso sia pubblicizzato al 4%; un ARM 5/1 presso lo stesso prestatore può iniziare al 3,5%. Ciò può significare risparmi considerevoli nei primi cinque anni e permetterti di beneficiare di un mutuo più grande. Ma dato che i tassi di interesse si sono avvicinati ai minimi storici dalla Grande Recessione, è giusto presumere che pagherai di più - forse un po' di più - tra sei anni se non vendi o rifinanzi il tuo mutuo prima poi. Ecco perché la maggior parte delle risorse per l'acquisto di una casa per la prima volta ti guiderà verso (o addirittura richiederà) un mutuo a tasso fisso.
Informazioni su PMI
Il motivo per cui qualsiasi prestatore vuole che tu effettui un acconto, che si tratti di un'auto o di una casa, è che, finché non paghi una buona parte del prestito, sono loro a sostenere gran parte del rischio finanziario. Un acconto del 20% garantisce che, anche se il mercato immobiliare crolla e il valore della casa crolla dal 10% al 15%, la casa vale comunque più di quanto il creditore abbia investito in essa.
Ecco perché, se non metti giù il 20% o più, la maggior parte dei finanziatori ti richiederà di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata o PMI (che protegge il prestatore nello scenario sopra, non tu).
Ci sono diversi modi in cui pagherai per PMI, a seconda del programma di prestito: alcuni lo avvolgeranno nel mutuo in modo che sia finanziato in 30 anni a un tasso di interesse leggermente più alto, e altre volte potresti semplicemente pagare $ 100 in più o giù di lì un mese sul mutuo (fino a raggiungere il 20%-30% di capitale proprio nella casa). Ma anche se non lo vedi, lo pagherai in un modo o nell'altro.
I potenziali acquirenti di case che utilizzano prodotti ipotecari con acconti bassi per il finanziamento probabilmente pagheranno PMI e/o riceveranno un tasso di interesse leggermente più alto se scelgono un'opzione di 'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore', afferma Beser. Detto questo, molti acquirenti di case per la prima volta scoprono che quando tutto è stato detto e fatto, la rata del mutuo è inferiore a quella che attualmente pagano in affitto.
Informazioni sui punti
Forse hai sentito parlare di punti mutuo, nel qual caso probabilmente hai pensato a te stesso, che diavolo hanno a che fare i punti con qualcosa? Domanda giusta! Fondamentalmente, puoi pagare più soldi in anticipo per abbassare il tasso di interesse a lungo termine.
Un punto è generalmente l'1% del mutuo. Quindi, ad esempio, su un mutuo di $ 200.000, potresti essere in grado di pagare $ 2.000 in più (un punto) alla chiusura per abbassare il tasso di interesse dal 4% al 3,5% per tutta la durata del prestito. Quel bit in più si sommerà nel corso di 30 anni, risparmiando decine di migliaia di dollari di interessi e abbassando il pagamento ogni mese. Se hai i soldi, può sicuramente valerne la pena, ma gli acquirenti per la prima volta sono spesso piuttosto a corto di liquidità.
Costi di chiusura
A proposito di contanti: un acconto non è l'unico denaro anticipato di cui avrai bisogno per ottenere un mutuo. Assicurati di tenere conto dei costi di chiusura, che variano in base allo stato ma tendono a media di circa $ 3,700 , e può includere spese di acquisizione (la commissione della banca per la scrittura del prestito), spese di geometra, punti, assicurazione del titolo, spese di perito e avvocato e altre spese casuali. Il tuo agente di prestito dovrebbe essere in grado di fornirti una stima in buona fede di questi addebiti in anticipo. In alcuni casi è possibile convincere il venditore a pagare i costi di chiusura: in pratica, pagano le tasse e poi ti addebitano molto di più per la casa, quindi il dolore si distribuisce nel corso del tuo mutuo di 30 anni.
Potrebbe anche essere necessario pagare in anticipo un anno di assicurazione sui proprietari di case e tasse di proprietà per chiudere, che andrà in un conto di deposito a garanzia (nel senso che la banca trattiene i soldi e paga quelle fatture per tuo conto durante tutto l'anno).
Ciò per cui sei approvato e ciò che puoi permetterti potrebbero essere due numeri diversi
Infine, ricorda che solo perché ti qualifichi per un mutuo da $ 400.000 non significa che dovresti comprare una casa da $ 400.000. Basa la tua fascia di prezzo target attorno al pagamento mensile che ti è comodo e, se è inferiore a quello per cui ti qualifichi, ricorda che hai quel margine di manovra extra se ne hai davvero bisogno.
Di solito dico che per chi acquista per la prima volta, cerca di arrivare il più in alto possibile sul tuo limite, ma ti senti comunque a tuo agio nel pagare quel pagamento mensile per l'alloggio, dice Presti. Ma ricorda che la proprietà della tua casa comporta costi che vanno oltre il semplice mutuo: assicurazione, tasse sulla proprietà, utenze e manutenzione possono sommarsi a migliaia di dollari all'anno .
I consumatori che hanno sempre affittato spesso non sono consapevoli dei costi di proprietà, afferma Beser. Devono capire che finanziare un mutuo è solo il primo passo. Una volta che si trasferiscono, avranno anche tasse, assicurazione e costi di manutenzione.
Allo stesso tempo, dice Presti, parte di quei soldi ti tornerà sotto forma di detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari. E se sei sicuro, come giovane acquirente, che farai carriera nei prossimi anni, potresti sentirti più a tuo agio nello stiracchiarti.
Ricorda: un mutuo è implacabile e vendere una casa non è come rompere un contratto di locazione. Devi essere realistico riguardo al prezzo della casa che puoi acquistare, dice Gleason. Niente crea più stress in una famiglia dell'essere sovraccarichi della propria casa e non essere sicuri di poter pagare le rate del mutuo. Quindi vivi entro il tuo budget e attieniti davvero a quello.
