Abbiamo visto tutti gli spettacoli in TV: le persone acquistano case da ristrutturare a basso prezzo, le rinnovano e le aggiornano, e poi le vendono per un profitto. Queste rappresentazioni fanno sembrare il ribaltamento delle case facile, divertente e una vittoria garantita. Ma, come probabilmente avrai intuito, non è sempre così.
Ci sono molti fattori coinvolti nell'acquisto, ristrutturazione e vendita di una casa sotto budget e in tempo. E, per i potenziali acquirenti di case capovolte, questi fattori alla fine influiscono sulla qualità e sul prezzo della proprietà che stanno prendendo in considerazione.
Per scoprire cosa esperti nel settore immobiliare veramente pensare al processo di capovolgimento, ci siamo rivolti a nove agenti in tutto il paese per il loro contributo.
Problemi di qualità
Probabilmente non sorprende che la prima preoccupazione espressa dai nostri agenti immobiliari riguardo al flipping sia la qualità. Molte pinne cercano di massimizzare i loro profitti tagliando gli angoli durante il processo di ristrutturazione, e questo include materiali economici, lavori scadenti e aree trascurate (come non aggiornare l'impianto elettrico e idraulico).
Quello che una volta era considerato un processo creativo e redditizio è diventato qualcosa di cui gli agenti e gli acquirenti diffidano, afferma Miltiadis Kastanis di Douglas Elliman a Miami Beach. Le case capovolte sono percepite come case che sembrano belle, ma gli angoli sono tagliati. C'è molto tempo, sforzi e denaro per preparare queste case, e non tutti sono disposti ad assumersi questo compito.
Gli elementi che sono spesso di bassa qualità includono finiture, hardware, elettrodomestici e infissi, dice.
Bella non significa sempre perfetta, concorda Jessica Ellis di Sotheby's International Realty – Westlake Village Brokerage in California, osservando che molti acquirenti di case capovolte rinunciano erroneamente a diverse ispezioni necessarie semplicemente perché le proprietà sembrano nuove.
Questo è uno dei più grandi errori che gli acquirenti commettono quando acquistano un flip, dice. Incoraggio sempre i clienti a condurre ogni ispezione necessaria.
Rischio finanziario
Per coloro che fanno il flipping, c'è un grande rischio finanziario coinvolto nel processo.
Se non sai cosa stai facendo, potrebbe tornare a farti del male, dice Lynette Kohn Huber con Walker Reid Realty a Boca Raton, in Florida. HGTV lo fa sembrare facile e divertente, ma quelle persone sono professionisti con abilità ed esperienza, e anche loro hanno dei flop. Ci sono molte persone là fuori che si intromettono con una capriola.
Il flipping è un'attività molto spietata, afferma Chris Cusimano di Keller Williams Realty a Boca Raton, e devi avere un sacco di soldi e tempo per farlo bene, dice. Nella sua esperienza, i profitti ottenuti dalle case capovolte erano OK, ma ci sono più soldi da guadagnare vendendo case nel modo tradizionale.
Oltre a molto tempo, denaro, abilità ed esperienza, le pinne hanno bisogno di molta fortuna per trarre profitto, afferma Allen Roth di Sotheby's International Realty – Brokerage di Beverly Hills in California. Devono anche fare affidamento su qualche elemento di fortuna con il market timing. C'è un'incredibile quantità di rischio coinvolto e ho visto in prima persona le pinne subire perdite significative perché qualcosa è andato male lungo la strada.
Come flipper, se la fortuna non è dalla tua parte e il processo richiede più tempo del previsto, ti costerà, afferma Simon Isaacs di Simon Isaacs Real Estate a Palm Beach. Trattenere una proprietà più a lungo del previsto può renderti suscettibile alle tasse sulla proprietà e alle bollette di manutenzione che non avevi previsto.
Complicazioni comuni
È abbastanza comune che sorgano complicazioni da qualche parte lungo la linea, sia per gli acquirenti che per i venditori di case capovolte. Ad esempio, in alcuni stati, incluso il Texas, una casa capovolta potrebbe non essere qualificata per un prestito FHA , nota Francesca Conway, agente affiliato con il Ufficio campioni di Coldwell Banker Realty in primavera, Texas. Le regole della catena di proprietà in Texas stabiliscono che una proprietà deve essere posseduta per 90 giorni prima che possa qualificarsi per un prestito FHA.
Pertanto, limita gli acquirenti, in particolare gli acquirenti di case per la prima volta, che a volte è il mercato più ampio per le case capovolte, spiega.
Come agente di un acquirente, ci possono essere diversi singhiozzi durante la chiusura dell'impegno sulle case capovolte, afferma Ellis. La guerra delle offerte è ovviamente il mio più grande ostacolo in quanto tendono ad essere più desiderabili sul mercato.
Dal punto di vista di un flipper, possono sorgere costi di progetto imprevisti che sono totalmente fuori dal proprio controllo, come ritardi nel processo di autorizzazione e ordini di materiali, afferma Ericka S. Black, affiliata con Coldwell Banker Realty nella regione del Mid-Atlantic, ufficio di Dupont / Logan Circle a Washington, D.C. Ad esempio, il COVID-19 ha avuto un impatto sulle operazioni di molti uffici per i permessi governativi e produttori di materiali da costruzione, creando ritardi imprevisti e costi di progetto imprevisti.
Questo può creare una reazione a catena. A causa di tali costi di progetto imprevisti, alcuni flipper scelgono di tagliare gli angoli, il che, a sua volta, potrebbe far sì che la quotazione rimanga sul mercato ancora più a lungo.
Se i professionisti del settore immobiliare possono vedere gli angoli tagliati, i nostri clienti e il loro ispettore della casa lo vedranno sicuramente, dice Black. Tagliare gli angoli può comportare una perdita di profitto perché la casa rimarrà sul mercato più a lungo.
Avvertimento COVID
Tuttavia, c'è un vantaggio nel vendere case capovolte in questo momento, ed è grazie alla pandemia di COVID-19, afferma Mia Cottet di Sotheby's International Realty - Intermediazione Los Feliz a Los Angeles. Prima, i suoi clienti erano cauti nell'acquistare flip, temendo che avrebbero pagato un premio per un lavoro di bassa qualità. Ora le cose sono cambiate.
Le persone ora sono meno inclini a dover affrontare pesanti lavori di ristrutturazione, spiega. Il distanziamento sociale con gli appaltatori in casa può essere imbarazzante e l'ottenimento di materiali a livello nazionale e dall'estero potrebbe comportare gravi ritardi. I miei clienti ora chiedono sempre di più una casa che sia 'fatta'.
