Immagina di trovare una casa che ami assolutamente (o almeno di vedere un sacco di potenziale). Ora: e se potessi vivere lì, ma invece di spendere i tuoi risparmi in anticipo, pagassi una piccola parte in aggiunta all'affitto ogni mese per l'acconto. Sembra un sogno, vero? Molto probabilmente sì, specialmente se sei un libero professionista, avere credito così così , o un alto rapporto debito/reddito (quei maledetti prestiti agli studenti!), o semplicemente non riesci a mettere da parte abbastanza soldi ogni mese per far posto a un acconto.
Bene, questa situazione non è solo roba da sogno: è un tipo di contratto noto come affitto con riscatto. Ma come molti scenari troppo belli per essere veri, comporta una buona dose di rischi da considerare. Ecco cosa dovresti sapere prima di firmare:
Che cos'è un affitto con riscatto?
Questi contratti di locazione di tipo unicorno sono chiamati in molti modi, ma vengono comunemente utilizzati contratti di locazione a riscatto, contratti di locazione-acquisto, contratti di locazione-acquisto o opzioni di locazione con riscatto. In un contratto di locazione a riscatto, un inquilino accetta di affittare un'unità o una casa da un proprietario. Ogni mese, il padrone di casa accantonerà parte del pagamento mensile al fondo dell'inquilino della casa. Il prezzo pattuito rimane fisso per tutta la durata della locazione. Di solito, una volta che l'inquilino ha pagato abbastanza equità nella casa per beneficiare di un mutuo, l'inquilino ha la possibilità di acquistare dal proprietario.
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Ad esempio, un inquilino può firmare un contratto di locazione-acquisto per una casa da 150.000 dollari. Il proprietario richiederà loro di versare $ 500 e pagare $ 1.200 al mese: $ 200 di questi andranno a versare un acconto. Dopo due anni, gli inquilini avranno pagato $ 4.800 per l'acconto, o il 3,2 percento del valore della proprietà, abbastanza per coprire un acconto su un Mutuo FHA . Se lo desidera (ricorda, è l'opzione per l'acquisto), l'inquilino può garantire il mutuo e seguire la procedura standard per l'acquisto della casa.
Anche se sembra un'ottima soluzione, i contratti di locazione con riscatto non sono sempre così magici.
Per uno, possono essere costosi. I proprietari possono richiedere commissioni anticipate non rimborsabili (noto come premio di opzione) per garantire l'opzione di acquisto. Possono finire per essere costosi quanto un acconto, se non di più. Lo standard è solitamente del 5 percento, ma può essere negoziato tra le parti. Inoltre, se un inquilino sceglie di non acquistare alla fine del contratto, non riceverà indietro i soldi nascosti.
È anche importante notare che le locazioni con affitto a riscatto suonano simili, ma sono molto diverse dai contratti per atti notarili (che hanno una propria serie di rischi). I contratti per atti sono case finanziate dal venditore in cui un acquirente paga un venditore per un lungo periodo di tempo in rate mensili con interessi elevati. In queste situazioni l'inquilino è responsabile di tutte le riparazioni, e di solito anche delle tasse e dell'assicurazione.
In affitto a riscatto, l'inquilino è solitamente coperto dalla legge sugli inquilini durante il periodo di noleggio e non è responsabile per la manutenzione o le riparazioni. Tuttavia, questo può variare da stato a stato e il tuo padrone di casa potrebbe provare a farti rinunciare a questi diritti (anche se, ancora una volta, la legalità di questo varia da stato a stato).
Quali sono i rischi di una locazione con riscatto?
Poiché la proprietà della casa sta diventando fuori dalla portata di più americani, gli affitti con riscatto stanno diventando più popolari. Ora ci sono alcune società di Wall Street ben finanziate che offerta programmi trasparenti di affitto a riscatto per case ristrutturate e di alto livello. Inoltre, sono comuni nelle vendite peer-to-peer, come se un amico di famiglia volesse venderti la sua proprietà, ma non hai ancora il finanziamento completo. Tuttavia, secondo Nichole Monticelli, agente immobiliare presso BEX Immobiliare in Florida, il contratto standard di affitto con riscatto è quasi sempre scritto tenendo presente il miglior interesse del venditore, il che significa che quando si entra in loro come inquilino, è necessario fare la dovuta diligenza per mitigare il rischio.
Ad esempio, il proprietario/venditore potrebbe tentare di far ricadere tutta la manutenzione e le riparazioni sull'inquilino (questo può essere contrario alle leggi sugli inquilini in molti stati, quindi verifica con il tuo avvocato!) O un contratto può affermare che un singolo pagamento in ritardo annullerà il contratto . Ciò significa che l'inquilino perderebbe i soldi che ha già pagato, nonché i soldi che hanno investito in lavori di ristrutturazione e riparazione della proprietà.
E poiché le locazioni in affitto a riscatto attirano coloro che sono altrimenti espulsi dalle tradizionali opzioni di acquisto della casa, il mercato è suscettibile di truffe. Ad esempio, in Florida, durante il crollo del mercato immobiliare a metà degli anni 2000, si è assistito a un aumento delle truffe relative ai contratti di locazione a riscatto, afferma Monticelli. Ci sono stati molti casi in cui gli inquilini stavano effettuando i pagamenti mensili, completando le riparazioni e persino aggiornando la casa mentre i proprietari intascavano i pagamenti. I proprietari avrebbero quindi smesso di pagare il mutuo e gli inquilini si sarebbero ritrovati a bocca asciutta quando le banche sarebbero venute a reclamare la proprietà. Un 2016 Indagine del New York Times ha mostrato che queste truffe erano di nuovo in aumento.
Se trovi un'opportunità di affitto a riscatto, tieni d'occhio alcune di queste bandiere rosse:
- Se la casa è in cattive condizioni, ciò potrebbe indicare che è stata trascurata, è già stata pignorata o è in procinto di essere reclamata dalla banca.
- Fai attenzione a un proprietario che ti scoraggia dall'avere un'ispezione e una valutazione indipendenti.
- I tuoi pagamenti extra dovrebbero sommarsi all'importo dell'acconto concordato: in genere stiamo parlando di un acconto del 3,5 percento per un mutuo assicurato da FHA, Holden Lewis, un esperto di casa presso NerdWallet , dice.
- Controlla il rapporto del titolo per verificare che il tuo padrone di casa sia il proprietario legale della proprietà, afferma Shaolaine Loving, avvocato presso Loving Law LTD . Il rapporto dettaglia anche eventuali gravami o sentenze aggiuntive che dovrebbero essere pagate prima che tu ne acquisisca la proprietà (e probabilmente il proprietario ti richiederebbe di pagarle).
Tuttavia, anche se tutte queste cose diventano chiare, è importante rendersi conto che stai ancora entrando in una situazione traballante: stai investendo in qualcosa su cui hai poco controllo.
Ad esempio, anche se potrebbero non esserci stati ulteriori privilegi contro la proprietà quando hai firmato il contratto di locazione, il proprietario potrebbe aver aggiunto alcuni dopo il fatto, dice Loving. Determinare se questo è il caso e cercare di proteggersi da esso avrà un costo aggiuntivo per te. Questo può rendere il vero costo dell'acquisto di una casa attraverso un contratto di locazione con riscatto molto più alto di quello di un acquisto tradizionale.
Inoltre, sebbene tu abbia diritti legali sul denaro che hai investito, potrebbe essere molto costoso ottenere ciò che ti è dovuto in casi estremi: il proprietario può ancora inadempiere ai suoi obblighi ipotecari e perdere la casa a causa del pignoramento, dice Loving. [Questo] ti metterebbe nel vincolo di dover intentare causa per qualsiasi rimedio contro il venditore.
Cosa fare prima di firmare sulla linea tratteggiata
Se hai deciso che l'affitto a riscatto fa per te, o se ti sei innamorato di un noleggio che ha un'opzione di acquisto, allora il tuo prossimo passo dovrebbe essere chiamare il tuo avvocato. Come affermato in precedenza, diversi stati e regioni hanno le proprie leggi relative all'affitto a riscatto, quindi assicurati che il tuo avvocato sia informato su dove stai cercando di firmare un contratto di locazione.
Monticelli tende a consigliare ai suoi clienti di stare alla larga dai contratti di locazione a riscatto, ma se i suoi clienti decidono di seguire questa strada, consiglia sempre di far rivedere il contratto e riscriverlo da un avvocato per essere più favorevole all'inquilino e mitigare rischio. Ad esempio, gli inquilini possono assicurarsi di non pagare il doppio per gli aggiornamenti e i lavori di ristrutturazione in cui stanno investendo e che il prezzo di acquisto non può essere aumentato al momento dell'acquisto. Se il venditore non rinegozierà, prendilo come un segnale di avvertimento, dice.
Una volta ottenuto il via libera dal tuo avvocato, parla con un prestatore:
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Chiedi di essere prequalificato e mostra il contratto all'ufficiale del prestito, dice Lewis. Un addetto ai prestiti prenderà le tue informazioni finanziarie e ti farà sapere se sei sulla buona strada per ottenere un mutuo in pochi anni. Si assicureranno anche che i pagamenti del canone di locazione si sommano per effettuare un acconto quando arriverà quel momento.
E, naturalmente, se l'affitto a riscatto sembra troppo rischioso ma ti piace la comodità di avere i risparmi sull'acconto in bundle con l'affitto, c'è sempre la possibilità di trasferirti in un posto più economico ma pagando lo stesso importo in affitto (cioè , l'affitto più conveniente per il tuo proprietario e la parte rimanente sul tuo conto di risparmio).
