Se stai prendendo sul serio l'acquisto di una casa, probabilmente stai prestando molta attenzione al tuo punteggio di credito. Dopotutto, un eccellente punteggio di credito, uno che è 740 o superiore — ti farà ottenere il miglior tasso possibile su un mutuo. Anche così potresti ancora qualificarti per un prestito della Federal Housing Administration, o FHA, con un punteggio negli anni '500.
Ma c'è un'altra cifra, il rapporto debito/reddito, o DTI, che i finanziatori stanno esaminando da vicino. In effetti, come il tuo punteggio di credito, il tuo DTI determina se puoi qualificarti per un mutuo o meno. È interessante notare che non è un numero che i potenziali acquirenti di solito possono snocciolare come possono accreditare i punteggi.
Ecco cosa devi sapere sul DTI, incluso il rapporto ideale che i finanziatori vogliono vedere, come viene calcolato e come puoi migliorare il tuo rapporto debito/reddito.
Qual è un buon rapporto DTI?
Quando si tratta di DTI, il numero magico è in genere 43, spiega Casey Fleming, un consulente ipotecario e autore di La guida al prestito: come ottenere il miglior mutuo possibile. I tuoi obblighi mensili totali non dovrebbero superare il 43 percento del tuo reddito lordo, che è il tuo reddito prima delle detrazioni sui salari, dice.
In passato, gli acquirenti che acquistavano case attraverso programmi di prestito sponsorizzati dal governo come Fannie Mae e Freddie Mac potevano avere un DTI del 50 percento. Ma nel gennaio 2013, la Federal Housing Finance Agency ha ridotto l'indennità DTI di quelle agenzie al 43% o meno. Gli acquirenti con prestiti FHA, tuttavia, possono ancora avere un rapporto debito/reddito fino al 50%, spiega Fleming.
Secondo i dati dell'Home Mortgage Disclosure Act rilasciati dalla società di analisi finanziaria, nel 2018, più della metà delle domande di mutuo respinte aveva rapporti DTI superiori al 43%. CoreLogic .
Quali fattori in DTI?
Ti stai chiedendo come viene calcolato il tuo rapporto debito/reddito? La risposta semplice: dividi i tuoi obblighi mensili totali per il tuo reddito mensile lordo totale (cioè al lordo delle imposte), spiega l'esperto di conformità dei prestiti ipotecari Anna DeSimone .
Gli obblighi totali comprendono il pagamento dell'alloggio proposto stimato, che includerebbe le tasse sulla proprietà, l'assicurazione contro i rischi e qualsiasi quota condominiale, oltre al pagamento mensile di eventuali prestiti studenteschi, auto o prestiti rateali che hanno 10 o più pagamenti rimanenti, spiega DeSimone, l'autore di Finanza abitativa 2020 . Le spese mensili includono anche il 5% dei saldi combinati delle carte di credito revolving, afferma.
In teoria, tutti gli obblighi di debito in corso dovrebbero essere inclusi quando viene calcolato il rapporto debito/reddito, spiega Fleming.
Ai fini della sottoscrizione, tuttavia, il creditore vede solo ciò che è riportato sul rapporto di credito, quindi i prestiti personali che non sono riportati alle agenzie di credito dovrebbero essere inclusi, ma spesso non lo sono, afferma Fleming.
Per quanto riguarda il reddito, se oltre al tuo lavoro regolare hai un po' di fretta, i sottoscrittori vorranno vedere almeno due anni di reddito netto sulle dichiarazioni dei redditi di un mutuatario, dimostrando che il reddito è verificabile, sostenibile e probabile che continui, Fleming spiega. Viene calcolata la media degli ultimi due anni di reddito, a meno che il reddito non sembri in diminuzione, nel qual caso i sottoscrittori guarderanno all'anno più recente.
Come puoi migliorare il tuo DTI prima di acquistare una casa?
Se stai cercando di migliorare il tuo rapporto debito/reddito, puoi adottare un approccio strategico per pagare i tuoi debiti, dicono gli esperti.
Pagare le carte di credito sembra una buona idea, ma è meglio fare questo passaggio da 6 a 12 mesi prima di iniziare a cercare casa, dice DeSimone. A volte le regole del credito si basano sull'utilizzo medio del credito degli ultimi 12 mesi.
Inoltre, la regola del 5% per l'utilizzo della carta di credito che viene presa in considerazione in DTI è in realtà favorevole, poiché spesso è inferiore ai pagamenti minimi richiesti dai creditori, afferma DeSimone.
Quando si tratta dei pagamenti della tua auto, dai un'occhiata a quanti ti rimangono. DeSimone offre questo scenario:
Se hai un prestito auto mensile di $ 300 e 15 pagamenti rimanenti (dalla data della tua richiesta di prestito), puoi pagare il saldo a 10 pagamenti se hai $ 1.500 in contanti di riserva. Quindi, porta la prova al tuo creditore ipotecario che hai pagato i cinque pagamenti e il pagamento mensile di $ 300 verrà rimosso dal tuo DTI, dice.
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La cosa da ricordare quando si tratta di DTI? Acquistare un mutuo e preoccuparsi solo del tuo punteggio di credito è un po' come andare in palestra e fare solo cardio, ignorando le macchine per i pesi. Un buon rapporto debito/reddito ti darà la forza finanziaria, per così dire, di cui hai bisogno per garantire un mutuo.
