Ho il 9 luglio 2019 delineato a cuori rossi in un'agenda che non butterò mai via: è il giorno in cui finalmente ho chiuso la mia prima casa! Dopo un anno di non-stop case aperte , migliaia di notifiche telefoniche dalle app MLS e due offerte non andate a buon fine, io e mio marito ci siamo finalmente innamorati della casa che alla fine siamo riusciti a comprare. Tuttavia, a differenza dell'acquisto di un iPhone, questo acquisto richiedeva più che assicurarsi di avere fondi sufficienti nel nostro conto corrente. Sono stati mesi di conversazioni avanti e indietro tra il nostro agente immobiliare, l'agente immobiliare del venditore e il nostro agente di prestito; COSÌ molte scartoffie; e circa 10-15 ore in totale di mangiare il gelato per lenire la mia ansia. Dopo aver finalmente accettato la nostra offerta, ci sono voluti circa 30 giorni per chiudere la nostra casa dei sogni da sogno.
Tuttavia, siamo stati fortunati che è andato così in fretta. Con nostra sorpresa, di solito ci vuole molto più tempo per chiudere una casa. Ti interessa sapere quanto tempo ci vuole (e perché) e cosa puoi fare per accelerare il processo? Qui, tutto quello che c'è da sapere sui tempi del processo di chiusura:
Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa dopo che l'offerta è stata accettata?
Secondo Rapporto sugli approfondimenti sull'orientamento di luglio 2019 di Ellie Mae (il più recente disponibile), occorrono in media 42 giorni per chiudere una casa con finanziamento.
Tuttavia, la quantità di tempo necessaria per chiudere una casa dopo un'offerta accettata dipende in realtà da dove vivi, che tipo di casa stai acquistando e che tipo di prestito stai facendo (se ne stai prendendo anche uno). fuori!)
Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa con un prestito VA?
Coloro che hanno prestato servizio nelle forze armate americane possono beneficiare di prestiti Veteran Affairs (o VA). Non richiedono alcun anticipo, hanno costi di chiusura inferiori rispetto ai minimi convenzionali e offrono una maggiore flessibilità del credito. Sebbene sia stato mitizzato che i prestiti VA richiedano un'eternità per l'elaborazione, secondo Ellie Mae si chiudono in una media di 46 giorni, solo quattro giorni in più rispetto a un prestito convenzionale.
Perché a volte ci vuole più tempo per chiudere una casa?
La chiusura di una casa può sicuramente richiedere più di 42 giorni, soprattutto se stai acquistando una cooperativa o un condominio. Le cooperative e i condomini hanno rapporti diversi con l'edificio plurifamiliare in cui sono alloggiati.
I proprietari delle cooperative pagano l'intero edificio e possiedono una quota dell'investimento, ma in realtà non possiedono il loro spazio (interno o esterno). Molto probabilmente hanno un contratto o una quota azionaria che consente loro di vivere lì e di far parte dell'associazione del consiglio della cooperativa che prende tutte le decisioni sui progetti di manutenzione dell'edificio e su chi può acquistare.
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I proprietari di condomini, d'altra parte, di solito possiedono l'interno del loro spazio e quindi possiedono una quota degli spazi comuni e degli esterni della proprietà. Ci sono anche consigli di amministrazione, ma decidono solo la manutenzione, non gli inquilini o i proprietari.
A causa di questi passaggi aggiuntivi (e del loro coinvolgimento con altre parti oltre all'acquirente e al venditore), le cooperative e i condomini possono richiedere molto più tempo per chiudersi. Bill Kovalchuk , un broker che lavora per Warburg Realty a New York, afferma che la chiusura a Manhattan, ad esempio, può richiedere dai 60 ai 90 giorni.
Ecco come si rompe, in media, secondo Kowalczuk:
- Trattative contrattuali e completamento della due diligence da parte dell'avvocato dell'acquirente: cinque-sette giorni lavorativi.
- Compilazione domanda di vendita per il consiglio di cooperativa/condominio: Da 10 a 14 giorni (un'altra settimana in caso di finanziamento).
- Valutazione: sette a 10 giorni.
- Esame della domanda da parte dell'agente di gestione della cooperativa prima dell'invio al consiglio di amministrazione: da tre a sette giorni
- Processo del consiglio di amministrazione, più colloqui: da sette a 14 giorni.
Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa dopo la valutazione?
Adi Perez , un agente dell'Agenzia a Los Angeles, afferma che ci vogliono circa 10-14 giorni per chiudere una casa se la stima ha valore.
cosa significa 444 nei numeri?
Tuttavia, se il prezzo richiesto arriva sopra o sotto il valore , ci vorrà più tempo poiché risolvere questa complicazione significa più comunicazione tra le parti e documenti che tutti devono firmare. Ad esempio, l'agente di un acquirente potrebbe dover negoziare con l'agente del venditore sul prezzo della casa o l'acquirente potrebbe dover lavorare per ottenere finanziamenti aggiuntivi. Questo può facilmente aggiungere una settimana o due.
Quanto tempo ci vuole per chiudere una casa in contanti?
Poiché un acquirente interamente in contanti elimina dall'equazione il processo e la valutazione del mutuo, Kowalczuk afferma che questo può ridurre il processo di due o tre settimane.
Come posso accelerare la chiusura di una casa?
Louis Adler, preside e co-fondatore di VERA New York , afferma che mettere in ordine le proprie finanze e le relative pratiche burocratiche all'inizio del processo di acquisto può davvero accelerare la chiusura.
Posso attestarlo: l'anno prima di iniziare a cercare una casa, ho iniziato a pagare il mio credito in modo aggressivo e ho lavorato duramente per stabilire abitudini che avrebbero aumentato il mio punteggio. Poi, una volta che abbiamo cominciato a guardare le case, ero estremamente in procinto di cantare i miei documenti; comunicato con le risorse umane del mio lavoro che avrebbero dovuto aspettarsi una chiamata sul mio impiego; e ho ordinato le mie dichiarazioni dei redditi, i documenti bancari e le buste paga in anticipo. Inoltre, ogni volta che ricevevo un'e-mail o una chiamata dal mio agente o dall'ufficio prestiti, rispondevo il più rapidamente possibile.
Tutto questo ha decisamente accelerato il processo e ha contribuito a recuperare i tre o quattro giorni di tempo persi quando ci siamo imbattuti in problemi non divulgati con la fondazione. Poiché avevamo fatto una buona impressione anche sull'agente del venditore, siamo stati in grado di negoziare facilmente un prezzo di vendita più basso e un credito per risolverlo da soli.
Quanto dura la chiusura effettiva?
Il processo per chiudere fisicamente una casa richiede circa un'ora, almeno nella mia esperienza. Ho guidato fino all'edificio del mio addetto ai prestiti e ho firmato una pila di fogli alta quanto un bambino (come, Un sacco di carte). Insieme a mio marito, c'erano anche il mio agente immobiliare e una terza persona (nel mio caso, un socio di una società di deposito a garanzia) come testimoni.
Una volta che tutto è stato archiviato, io e mio marito abbiamo incontrato il nostro agente nella nostra futura casa un paio di giorni dopo e ci hanno dato tutte le chiavi! Non lo troverai in nessun rapporto ufficiale del processo, ma ecco un consiglio assolutamente cruciale: preparati a un sacco di strilli e OMG! una volta chiuso, anche, forse un bicchiere (o tre) di vino celebrativo.
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